Quem tem infiltrações de água pode ter dificuldade em perceber o que deve fazer e de quem é a responsabilidade pelos danos causados em obras que sejam necessárias realizar. Neste artigo, vamos analisar esta problemática em frações autónomas integrantes de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal.
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Três situações possíveis relacionadas com infiltrações de água
- Infiltrações provenientes de uma parte comum do prédio.
- Infiltrações de parte comum mas que afetam o uso exclusivo de um condómino (ou de mais do que um) mas que, simultaneamente, não deixe de servir aos demais condóminos do prédio.
- Infiltrações numa fração que têm origem numa outra fração do mesmo prédio.
É importante perceber que pode haver três situações distintas relacionadas com infiltrações e que a resolução é distinta. Para se perceber melhor o que está em causa, vamos analisar cada situação:
Infiltrações provenientes de parte comum do prédio
Nestas situações, a responsabilidade pelas obras e pelos danos poderá ser imputada ao condomínio, sobre quem recaem os deveres de manutenção, conservação e reparação das partes comuns do prédio. In casu, a responsabilidade será extracontratual e fundar-se-á no dever de vigilância sobre essas partes comuns que recai sobre o condomínio (cfr. artigos 483.º e seguintes e artigo 493.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
Como exemplo desta situação, poderemos elencar o caso figurativo em que uma fachada de um determinado prédio urbano apresenta um problema de falta de estanquidade das águas pluviais e, nessa medida, tais águas entram numa fração autónoma e aí provocam danos na própria fração e no seu recheio.
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Infiltrações de água com origem numa parte comum do edifício
Quando, numa situação destas é afetado o uso exclusivo de um condómino (ou de mais do que um) mas que, simultaneamente, não deixe de servir aos demais condóminos do prédio, a responsabilidade, como já foi referido é do condomínio no que se refere às partes comuns.
Contudo, importa falar da possibilidade de essa responsabilidade ser imputada ao condómino ou condóminos que detêm o uso exclusivo o espaço.
Vamos a um exemplo:
No caso de um terraço de cobertura em relação ao qual um (ou mais) condóminos detém o uso exclusivo, mas que, simultaneamente, não deixa de servir aos demais condóminos, atenta a sua função de cobertura e proteção da totalidade do prédio, para aferir a responsabilidade pelos danos e reparações de hipotéticas infiltrações de água, deveremos atentar ao regime dos encargos de conservação e fruição efetivamente estatuído no artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 3 do Código Civil.
Assim, por um lado teremos as obras cuja necessidade poderá decorrer do desgaste provocado pelo uso da parte exclusivamente afeta (artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil) e as obras que visem a reparação de vícios estruturais do terraço ou dos elementos que asseguram a função de cobertura (artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil).
As primeiras (referentes ao desgaste) serão da responsabilidade do condómino ou dos condóminos que detêm o uso exclusivo, numa perspetiva de que foram estes que provocaram o desgaste ou a deterioração a sanar através das obras. As segundas (relativas a vícios estruturais ou outros elementos) já serão da responsabilidade do condomínio no seu todo, visto que serão efetuadas no interesse e benefício de todos os condóminos do prédio.
Se a situação de infiltrações numa determinada fração autónoma decorrer de ato ou omissão do condómino ou dos condóminos que gozam do uso exclusivo, a responsabilidade poder-lhes-á ser imputada. Além disso, se na origem dessas hipotéticas infiltrações estiver um dano estrutural do terraço ou de um elemento da cobertura, a responsabilidade poderá ser imputada ao condomínio.
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Infiltrações numa fração com origem noutra fração do mesmo prédio
No seguimento da primeira situação, também aqui a responsabilidade pelos danos e reparações que poderá ser imputável emerge, efetivamente, do dever de vigilância previsto no artigo 493.º, n.º 1 do Código Civil.
Assim, e recorrendo a um novo exemplo, se a causa que provocar as infiltrações numa fração “A” tiver a sua origem na fração “B”, que lhe é contígua e imediatamente superior, será sobre o proprietário desta última que se deverão assacar umas tais responsabilidades.
Em relação a este tópico, não poderá deixar de se apontar que, caso as infiltrações (e alargando o leque, um qualquer dano) sejam provocadas por obra realizada na fração “B”, também se poderá imputar a responsabilidade ao respetivo empreiteiro, desde que se encontrem preenchidos os pressupostos atinentes à responsabilidade civil por facto ilícito.
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