Se tem um imóvel e decidiu arrendá-lo para poder ter uma fonte de rendimento, saiba que para além dos direitos que lhe assistem como senhorio, existe também um conjunto de deveres que tem de respeitar.
Assim, antes de arrendar o seu imóvel tenha em atenção as questões centrais que daí podem resultar: contrato, valor da renda, impostos a pagar e seguros. Por outro lado, em matéria de direitos, tenha em atenção pontos como receber a renda na data acordada, manutenção do estado do imóvel, cumprimento das regras de arrendamento que constam no contrato..
Antes de arrendar defina objetivo e valor do arrendamento
Os primeiros passos do processo de arrendamento passam por definir o perfil de inquilinos que procura e o valor da renda que vai cobrar.
Perfil de arrendatários que procura
Se o seu imóvel fica perto de universidades ou tem bons transportes até lá, arrendar a universitários pode ser uma boa oportunidade. Pode alugar a totalidade da casa a um estudante ou alugar por quarto. Pondere ainda que ter como arrendatários os estudantes, significa que o arrendamento será de curta duração (normalmente pelo ano letivo) podendo ser renovável.
Se quer um aluguer de curta duração, mas não quer alugar a estudantes ou o seu imóvel não tem boas acessibilidades para as universidades, pondere alugar a professores (todos os anos há inúmeros professores deslocados à procura de casa).
Mas se quer um aluguer de maior duração, então está a pensar fazer um arrendamento tradicional.
Escolher prazo do arrendamento
Esta questão é importante porque as rendas ao serem consideradas como rendimento são taxadas em sede de IRS. E como a taxa a aplicar depende do prazo do contrato e respetiva renovação faça contas antes de decidir. Mas, quanto maior o prazo menor a taxa.
Definir a renda a cobrar
Um imóvel tem custos associados, logo, tenha presentes todos os custos que tem com a casa para poder fixar o valor da renda que vai cobrar.
Sinteticamente, um imóvel tem, anualmente, os seguintes custos:
- Seguro multirriscos (seguro obrigatório);
- Quotas de condomínio;
- Imposto municipal sobre imóveis (IMI);
- Prestação de crédito habitação (se aplicável).
Junte ainda um valor estimativo para obras de conservação. Com base no valor mensal destes custos considere a taxa de imposto que tem de pagar.
Apesar destes custos (com exceção da prestação de crédito) poderem ser deduzidos parcialmente em termos de rendimento coletável, não considere essa redução no calculo da renda a cobrar.
Exemplo do cálculo da renda
Vamos a um exemplo: tem um imóvel, com quota de condómino de 35 euros por mês. Paga 240 euros de seguro anual e IMI de 180 euros. Comprou o imóvel com crédito habitação, sendo a prestação de 300 euros.
Os seus custos mensais fixos serão assim de 362 euros (35 euros de condomínio + 12 euros seguro + 15 euros IMI + 300 euros de prestação de crédito habitação)
Mas considere que pode gastar cerca de 1200 euros por ano em eventuais despesas de manutenção. Tem de somar 100 euros ao valor anterior ficando assim com custos mensais de 462 euros.
Este é valor líquido de renda que teria de ter para cobrir os custos. Mas como a taxa liberatória de IRS sobre as rendas é de 28% (exceto nos arrendamentos mais longos), a renda a cobrar obtém-se pela seguinte fórmula: Renda = valor líquido / (1 – 28%) = 462 / 0,72 = 642 euros.
Avalie ofertas de arrendamento na zona do imóvel
Sabendo o valor da renda que cobre os seus custos mensais, tem de seguida saber se se enquadra nas rendas pedidas em imóveis idênticos ao seu na zona. Consulte os sites de imobiliárias e ficará com a real noção dos preços que se estão a praticar na zona.
Depois decida, se quer apenas não ter tantos encargos mensais, cobrir totalmente os custos ou ter algum rendimento adicional. De facto, a renda a fixar depende dos seus objetivos mas também da possibilidade real de concretização dos mesmos tendo em conta o mercado de arrendamento da zona onde está a sua casa.
Deveres do arrendamento
Decidido o arrendamento, tem uma série de deveres que tem de cumprir.
Reunir documentação obrigatória
Antes de anunciar o arrendamento certifique-se que tem toda a documentação de que necessita. Ou seja, se tem:
- Certidão do Registo Predial – pode obter na Conservatória do Registo Predial, ou na plataforma Predial Online e tem a validade de 6 meses.
- Caderneta Predial – pode obter gratuitamente no Portal das Finanças
- Licença de Utilização ou Licença de Habitação – pode obter na Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel
- Certificado Energético – Documento obrigatório a partir de 2013 (Decreto-lei nº118/2013 de 20 de agosto), emitido por técnicos autorizados de Agência para a Energia (ADENE). Caso não tenha, terá de o obter, necessitando adicionalmente de ter a Ficha Técnica da Habitação.
Contrato com direitos e deveres do senhorio e arrendatário
Para arrendar um imóvel tem de fazer um contrato de arrendamento em conformidade com as regras do Código Civil e do Novo Arrendamento Urbano (NRAU). O contrato tem de ser feito por escrito e assinado por si e pelo inquilino. Deve ser feito em três cópias, destinando-se uma delas a cada uma das partes e a terceira deve ser entregue nas Finanças até 30 dias após a assinatura do mesmo.
No contrato, para além de conter a identificação do senhorio, inquilino e imóvel devem estar definidos os direitos e deveres de ambas as partes. Deve incluir o valor da renda e forma de atualização da mesma, bem como o prazo inicial e termos da renovação (importante para a determinação da taxa de IRS a pagar pelo senhorio).
Registar o contrato nas Finanças e pagar Imposto do Selo
Até 30 dias após a celebração do contrato, o senhorio tem de o registar nas Finanças. Na altura, tem de pagar o imposto do selo correspondente, ou seja, 10% do valor da renda.
Emitir recibos eletrónicos
A menos que tenha mais de 65 anos e as rendas totais sejam inferiores a 886,40 euros, tem de emitir recibos eletrónicos das rendas recebidas. Se não o fizer pode ter uma coima que varia entre 150 euros e 3,750 euros.
Ao emitir os recibos eletrónicos o valor das rendas está a ser comunicado automaticamente à AT. Mas se tiver mais de 65 anos, em janeiro de cada ano tem de comunicar o valor das rendas recebidas, recorrendo ao modelo 44. Se não o dizer, também dá lugar a coimas.
Pagar IRS
As rendas recebidas são consideradas rendimentos. Se for particular, são consideradas como rendimentos prediais, mas se tiver atividade aberta são rendimentos empresariais ou profissionais.
A taxa liberatória é de 28%, mas este valor pode ser reduzido para contratos celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2019 tendo em conta o prazo do contrato, de acordo com o artigo 72.º do CIRS.
Para beneficiar da redução tem de comunicar até dia 15 de fevereiro de cada ano o novo contrato ou a primeira renovação que dê direito à redução. Mas nos anos seguintes não terá de fazer mais nada.
Assim, a taxa a aplicar tendo em conta o prazo inicial do contrato será:
- Inferior a 2 anos –28%;
- Maior ou igual a 2 anos e inferior a 5 anos –26%;
- Igual ou maior a 5 anos e inferior a 10 anos –23%;
- Maior ou igual a 10 anos e inferior a 20 anos –14%;
- 20 anos ou mais –10%.
Quanto às renovações:
- Contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos: redução adicional de 2% por cada renovação por igual período, até ao limite de 14%;
- Contratos com duração entre os cinco e os 10 anos; com redução adicional de 5% por cada renovação de igual período, até ao limite de 14%.
Obras de conservação são da responsabilidade do senhorio
O senhorio é o responsável pela execução de todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias, sendo que caso o inquilino as execute, tem de ser ressarcido dos custos.
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Ter seguro de incêndio
O imóvel tem de ter um seguro de incêndio obrigatório, mas o mais aconselhável é ter um seguro multirriscos, mais abrangente que proteja o seu imóvel, por exemplo, em caso de inundações ou danos causados pelos inquilinos.
Se optar por arrendar com mobiliário considere fazer também um seguro de recheio.
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Direitos no arrendamento
Rescindir contrato se precisar de habitar o imóvel
De acordo com o artigo 1101º do Código Civil, o senhorio pode denunciar o contrato se necessitar do imóvel para sua própria habitação ou de descendentes em primeiro grau.
Resolver contrato em caso de incumprimento do inquilino
Em caso de incumprimentos do contrato por parte do inquilino, nos termos no artigo 1083.º do Código Civil, o senhorio pode resolver o contrato, nomeadamente, se o inquilino:
- Violar as regras de boa vizinhança, higiene, sossego ou as normas constantes do regulamento do condomínio;
- Não pagar a renda por mais de três meses;
- Estiver em mora mais de quatro meses num período de um ano;
- Deixar de habitar o imóvel por um período superior a um ano;
- Usar o imóvel para fins contrários à lei, bons costumes e ordem pública;
- Subalugar, ou ceder gratuitamente no todo ou em parte (como por exemplo um quarto) sem estar previsto no contrato.
Fazer vistoria ao imóvel findo o contrato
O senhorio tem o direito de fazer uma vistoria ao imóvel antes da cessação do contrato. Tem também direito a ficar com a parte de caução que considerar justa para reparação de eventuais dados que encontre. Caso não existam, tem de devolver a caução ao inquilino.
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