Quando determinado imóvel muda de proprietário por razões de herança ou de divórcio, geram-se mais-valias, que devem ser declaradas em sede de IRS.
A Autoridade Tributária define que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. O processo é semelhante ao da venda de uma casa, no entanto, os meandros podem ser um pouco diferentes no que respeita aos cálculos. Isto porque é necessário determinar o valor de aquisição para o cálculo das mais-valias, que se faz da seguinte forma:
Mais-valias = Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com a compra e venda – encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
Para simplificar as suas contas, consulte a Calculadora de Mais-valias do Doutor Finanças e simule o seu caso.
Vejamos, então, como encontrar o valor de aquisição nestes dois casos.
Mais-valias em caso de venda de imóvel herdado
Para calcular as mais-valias, é necessário saber o valor de aquisição do imóvel. Mas se o imóvel for herdado, é natural que não consiga saber esse valor. Por isso, para estes casos específicos, a Lei prevê, no artigo 45.º do Código do IRS, que o valor de aquisição é o mesmo que foi considerado para efeitos do Imposto de Selo. Esse valor é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, descrito na caderneta predial até dois anos antes da transferência de proprietário por herança.
Assim, para chegar a essa referência deve consultar as Finanças. Após descoberto o valor “de aquisição” do imóvel, já pode calcular normalmente as mais-valias.
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Mais-valias em caso de divórcio
Este é uma situação um pouco mais complexa, porque apresentam-se dois cenários possíveis: venda a terceiros ou venda entre ex-cônjuges. Isto, partindo do pressuposto que o imóvel é propriedade conjunta dos cônjuges.
No primeiro cenário, de venda a terceiros, as mais-valias que resultarem da venda devem ser divididas pelos dois. Consequentemente, ambos devem declarar a sua parte em sede de IRS.
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Já no segundo cenário, em que um dos cônjuges compra metade da casa ao outro, o cônjuge vendedor deve declarar a venda ao Estado. Se o valor pelo qual vender a sua parte do imóvel for superior ao valor dessa mesma parte na altura da compra, então deve declarar mais-valias em sede de IRS. Atente ao facto de, nesta situação específica, a conta ser feita sempre com 50% do valor em causa, porque trata-se de dois proprietários. Isto, claro, se o regime pelo qual se casaram foi o de comunhão de adquiridos, sem convenção antenupcial.
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Como declarar no IRS?
O valor das mais-valias é tributado junto com os restantes rendimentos sujeitos a IRS. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Por isso, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.
As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data – se antes ou depois da alienação (venda).
Atenção que o reinvestimento da mais-valia só isenta do pagamento de impostos se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e o reinvestimento contemplar a compra de uma casa para o mesmo propósito.
O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço.
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