A estratégia Core-Plus partilha muitas semelhanças com a estratégia Core, mas envolve um grau de risco ligeiramente superior, e por isso, potencialmente, um retorno um pouco mais elevado. Aqui, os investidores continuam a focar-se em imóveis de qualidade em boas localizações e na geração de uma renda no longo prazo, mas há margem para melhorias no ativo, seja através de gestão mais eficiente ou pequenos investimentos em renovação.
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Que características têm os investidores Core-Plus?
Os investidores Core-Plus buscam um pouco mais do que os investidores Core, pelo que as características dos investimentos que realizam assumem, naturalmente, outro figurino:
Risco moderado
Embora os imóveis sejam geralmente de boa qualidade, o risco é maior devido à necessidade de algumas melhorias ou maior sensibilidade à gestão. O maior risco destas operações não vem tanto pela localização e características do ativo, mas antes pelo trabalho que é necessário realizar antes que ele esteja preparado para gerar uma renda superior.
Oportunidades de melhoria
A gestão ativa do imóvel pode aumentar os rendimentos, seja por melhorias na infraestrutura, renovação dos espaços ou renegociação de contratos de arrendamento.
Maior alavancagem
O investidor Core-Plus pode igualmente ponderar um financiamento superior por via de capitais alheios e, com isso, potenciar a rentabilidade do equity investido.
Maior potencial de retorno
Com um risco ligeiramente superior, o retorno também tende a ser maior do que na estratégia Core.
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Exemplos práticos
Deixo aqui exemplos simples que podem qualificar uma estratégia de investimento Core-Plus:
- Edifícios de escritórios com potencial de renovação: Um edifício de escritórios bem localizado em Lisboa, mas que precisa de melhorias estéticas ou de eficiência energética, pode ser uma boa aposta para a estratégia Core-Plus. O aumento da qualidade permitirá cobrar rendas mais altas no futuro.
- Empreendimentos habitacionais com contratos abaixo do mercado: Um prédio de apartamentos num bairro emergente, como Marvila em Lisboa, onde os atuais contratos de arrendamento estão abaixo do valor de mercado. Ao realizar pequenas renovações, o proprietário pode procurar renegociar os contratos a valores mais elevados.
- Ativos mistos: Um edifício comercial com áreas de retalho e escritórios, que precisa de melhor gestão ou de uma atualização parcial, pode beneficiar de uma abordagem Core-Plus, aumentando a sua ocupação e, consequentemente, o rendimento.
Alternativas de investimento
O investimento indireto por via de veículos (fundos imobiliários ou REIT’s) é sempre uma alternativa válida e viável. Assim, investir em fundos que tenham, eles próprios, uma abordagem mais ativa na gestão dos seus ativos, procurando aumentar o valor dos imóveis através de pequenas melhorias, é uma alternativa válida.
Em suma, um investidor Core-Plus, mantendo o seu foco na geração da renda, vê a possibilidade de vir a gerar maior rentabilidade do investimento realizado por via de algum trabalho de gestão ou de melhorias no imóvel que lhe permitam contratar uma renda superior.
No próximo artigo, iremos explorar a estratégia Value-Add, que implica uma abordagem ainda mais ativa e de maior risco, mas com retornos consideravelmente superiores.
Bons negócios (imobiliários)!
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