O conjunto de documentos necessários à venda da sua casa vai sofrer alterações a partir do próximo dia 10 de abril, data em que entra em vigor a lei nº8/2022 de 10 de janeiro. A partir desta data, passa a ser obrigatório a existência de uma declaração do condomínio relativa aos encargos relativos a fração em venda.
Vai comprar uma casa e sabe ao certo quanto é o condomínio? Pediu a última ata do condomínio para se informar da situação do prédio e saber, assim, o exato valor que vai pagar, bem como eventuais problemas? É importante que responda a estas questões.
O que muda com a lei nº8/2022
Com a lei n.º 8/2022, que revê o regime da propriedade horizontal e altera o Código Civil, entram em vigor algumas alterações importantes relativas aos condomínios.
Estas dizem respeito não só ao funcionamento dos mesmos, como às novas responsabilidades do administrador do condomínio e a possibilidade de realizar assembleias não presenciais, mas também à obrigação de comunicar aos potenciais compradores a situação das contribuições de cada fração nas contas do condomínio.
Declaração de encargos de condomínio: obrigatória para vender ou doar
Na atual situação, a responsabilidade relativa às dívidas anteriores à aquisição do apartamento é do anterior proprietário, mas não deixam de ser um problema, sobretudo se as dívidas forem avultadas ou estiveram ligadas a obras necessárias ou à reparação e manutenção de elevadores.
Com a entrada de vigor da nova lei e para evitar problemas posteriores e a transação seja transparente, é obrigatório que o vendedor entregue a declaração de encargos de condomínio ao potencial comprador (ou à agência imobiliária).
Este documento (nos termos do artigo 3.º que altera o artigo 1424.º-A do Código Civil), tem de ser apresentado na escritura de compra e venda à semelhança dos demais documentos. Assim, é mais um documento obrigatório na venda da casa.
Atenção, é igualmente obrigatório se quiser doar o seu apartamento.
Porém, não é obrigatório no caso do arrendamento, já que nestes casos os encargos relativos ao condomínio continuam a ser da responsabilidade do proprietário.
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Como obter a declaração de encargos do condomínio
Se quiser vender ou doar a sua casa tem de pedir ao administrador do condomínio que emita uma declaração escrita, no prazo máximo de 10 dias seguidos a contar do seu pedido.
O que tem de constar da declaração?
A declaração deve conter todos os encargos relativo à fração em causa, nomeadamente:
- Respetiva natureza (por exemplo, quota do condomínio, contribuição para o fundo de reserva, verbas extras aprovadas para obras de partes comuns)
- Montantes
- Prazos de pagamento
Caso existam dívidas, devem constar da declaração identificando também a natureza, montante e data do pagamento em falta.
Despesas de conservação
Com a nova lei, a responsabilidade de pagamento de obras em partes comuns são devidas por quem as aprova (artigo 1424.º). Ou seja, por quem era proprietário do fração na altura de deliberação. Este valor, a existir, tem de constar na declaração a emitir pelo administrador do condomínio.
Ou seja, se decidirem substituir os elevadores, e o valor for imputado a cada fração (em função da permilagem) este valor é devido pelo si e não pelo comprador. Isto mesmo que as obras se realizem já depois de ter vendido o apartamento.
Se prescindir da declaração o comprador aceita as dívidas
Este é um dos pontos importantes para quem está a comprar uma casa.
Como foi referido, até à data, as dívidas anteriores à compra eram da responsabilidade do vendedor. O comprador era apenas responsável pelo pagamento dos encargos posteriores. Mas, com a entrada em vigor desta lei, a situação altera-se.
A apresentação da declaração de encargos de condomínio é obrigatória na altura da escritura. Sem ela, a mesma não se pode efetivar, a menos que o comprador prescinda.
Neste caso, se o comprador declarar expressamente na escritura de compra e venda (ou em documento particular autenticado) que prescinde da apresentação desta declaração, está a aceitar que eventuais dívidas que existam são da sua responsabilidade. Ou seja, vai ter de as pagar.
Note, o mesmo se aplica no caso de doações, Mas, se o donatário prescindir da declaração está a assumir a dívida do doador.
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Documentos necessários à venda da sua casa
Se vender a sua casa depois de abril deste ano necessita então de mais um documento (declaração de encargos de condomínio), mesmo que já a tenha colocado à venda antes. Lembre-se, que continua a ter de ter:
Certidão do Registo Predial
Atesta que o imóvel é seu. Tem o historial do seu imóvel incluindo os registos existentes. Pode obtê-la junto da Conservatória do Registo Predial ou na plataforma Predial Online e tem a validade de seis meses.
Caderneta Predial
Contem a descrição e localização do imóvel bem como o seu valor patrimonial. Contém a identificação do proprietário e serve de base para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis. Pode obtê-la gratuitamente no Portal das Finanças.
Licença de Utilização
Só é obrigatória para imóveis construídos depois de 1951. A emissão é da responsabilidade da Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel e identifica o tipo de utilização permitida para determinado edifício ou fração: habitação não habitação. Caso não a tenha, basta pedir a emissão de uma segunda via.
Ficha Técnica da Habitação
Só é obrigatória para imóveis construídos depois de 2004. Contém informações relativas as projeto arquitetónico do imóvel bem com as suas características técnicas. Mas, inclui também alterações realizadas na construção do imóvel. Pode obter junto da Câmara Municipal da área do imóvel.
Certificado Energético
Este documento passou a ser obrigatório em 2013. É emitido por técnicos autorizados de Agência para a Energia (ADENE) e avalia a eficiência energética do imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente).
Este documento contém também informações que deve ler atentamente, já que identifica as causas de uma eventual pior classificação energética, indicando soluções e custos para cada uma, assim como o impacto final na classificação, caso as melhorias sugeridas forem efetuadas.
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