Se está a pensar arrendar uma casa conhecer os seus direitos e deveres como arrendatário, que constam do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), pode ser a base para a uma boa relação com o seu senhorio.
Nesta fase, é importante que pense nas questões que gostaria de ver respondidas antes de assinar o contrato de arrendamento. Quando fizer a sua escolha, pode colocá-las ao potencial senhorio por forma a evitar conflitos posteriores.
Questões prévias ao arrendamento
Prazo do contrato de arrendamento
É importante que o prazo do contrato responda às suas necessidades. Se é estudante ou se prevê estar neste lugar, por exemplo, apenas um ano, não deve considerar arrendar um imóvel para o qual o senhorio quer fazer um contrato de, no mínimo, três anos.
Animais de estimação
Se tem um animal de estimação e quer levá-lo para a casa consigo, pergunte se o senhorio o autoriza. Apesar de legalmente poder ter animais de estimação em casa, o senhorio pode colocar no contrato uma cláusula de proibição, alegando que os animais podem causar danos na habitação. Informe-se também das regras do condomínio, já que no estatuto do condomínio podem estar estipuladas condições para a existência de animais no prédio, como por exemplo, só poderem andar no elevador de serviço.
Quem pode viver na casa?
A lei em vigor determina que podem viver no imóvel arrendado quem viver consigo. Isto é, o cônjuge, unido de facto, parentes (em linha reta até ao terceiro grau).
Se pretende que um amigo venha viver consigo, fale com o senhorio, por forma a ficar salvaguardada a situação. Isto porque nos termos do artigo 1083.º do Código Civil, o senhorio tem o direito de resolver o contrato no caso de “cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio”.
Caução a pagar
O senhorio pode pedir caução para garantir a reparação do imóvel caso este não lhe seja restituído nas condições em que estava quando o arrendou. Regra geral, é o valor equivalente a um mês de renda.
Caso o imóvel esteja em condições, o senhorio, no final, tem de lhe devolver o valor da caução.
Quantas rendas tem de adiantar?
O senhorio pode pedir adiantamento das rendas. No entanto, por lei, não pode ultrapassar três rendas mensais. Ou seja, ao celebrar o contrato, conte com o pagamento do valor de três rendas: uma referente à caução, outra ao mês do contrato e a última ao mês seguinte.
Peça informações sobre os vizinhos
Informe-se sobre os vizinhos. Se, por exemplo, trabalha por turnos e tem de dormir durante o dia, morar num prédio com um professor de um instrumento musical no andar de cima, pode não ser boa opção.
Informe-se sobre o estacionamento
Esta é uma questão que pode ser importante no caso do imóvel não ter estacionamento próprio. Saiba se existem existem zonas reservadas a moradores.
Furos nas paredes
Colocar um quadro é autorizado, por lei, mas verifique esta situação com o senhorio. Lembre-se que tem de devolver o imóvel nas condições em que lhe foi arrendado, mas o melhor é falar desde logo com o senhorio.
Deveres do arrendatário
No contrato de arrendamento que assinar devem constar os seus direitos e deveres enquanto arrendatário. Assim, existe um conjunto de deveres que deve respeitar para que o arrendamento corra sem problemas, particularmente com o senhorio.
Pagar a renda atempadamente
Este ponto é fundamental. No contrato está estipulado até que dia deve pagar a renda e como fazê-lo. Pague a renda atempadamente e assegure-se que o senhorio a recebeu.
Se acontecer um imprevisto e não conseguir cumprir o prazo contratualizado, fale com o senhorio. Lembre-se que o pagamento atrasado origina juros de mora (que o senhorio ainda assim, pode optar por não cobrar) e que se em 12 meses se atrasar em quatro, o senhorio pode resolver o contrato. Por isso, fale com o senhorio antes de entrar em incumprimento.
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Respeitar o fim para que o imóvel foi arrendado
Se a casa foi arrendada para sua habitação não pode, por exemplo, usá-la como sede do seu negócio, e ainda menos se tal implicar que seja o local de trabalho de colaboradores seus. Considera-se como violação do contrato, tendo o senhorio direito a resolver o contrato. O mesmo se passa no caso inverso, isto é, se arrendar para escritório não pode habitar no imóvel.
Respeitar regras de higiene, sossego, ruído e boa vizinhança
Estes são deveres importantes do arrendatário. Por exemplo, dar festas todos os dias não cumprindo as horas de silêncio, incomodando os vizinhos é igualmente uma violação do contrato, tendo o senhorio direito a resolver o contrato.
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Não pode subarrendar
A menos que esteja no contrato não poderá fazer subarrendamento no imóvel. Mais uma vez é uma clara violação do contrato consagrado no artigo 1083º do Código Civil, sendo por isso uma violação do contrato, tendo o senhorio direito a resolver o contrato. Se teve uma quebra de rendimentos e quer arrendar um quarto a um estudante fale com o senhorio antes de o fazer.
Permitir que o senhorio visite o imóvel
O arrendatário tem o dever de deixar o senhorio visitar o imóvel com vista a poder fazer reparações de conservação, ou não, das quais tem a responsabilidade de execução.
No final, tem de entregar o imóvel na condições iniciais
No final do contrato o imóvel tem de estar como lhe foi entregue. Assim, em conjunto com o senhorio, quando fizer o contrato de arrendamento fotografe o imóvel por forma a que não existam questões no final.
Cabe-lhe tapar os buracos que fez e reparar pequenos danos. Lembre-se que pagou uma caução que lhe será restituída se o imóvel estiver em perfeitas condições. Caso não esteja, o senhorio vai usar esse valor para reparar a casa.
Direitos do arrendatário
Inspecionar o imóvel antes de o arrendar
Antes de assinar o contrato de arrendamento visite o imóvel. Deve confirmar que tudo está a funcionar em perfeitas condições. Assegure-se que as janelas e portas são seguras. E que não existem problemas de canalizações. Se o imóvel for arrendado com eletrodomésticos, verifique o seu funcionamento.
Como tem de entregar o imóvel no estado de conservação em que lhe foi entregue, informe o senhorio que o vai fotografar e partilhe as fotografias.
Questione se existem seguros sobre o imóvel e os bens. São importantes, por exemplo, no caso de avaria de eletrodomésticos.
Documentação do imóvel
Se está a pensar candidatar-se a programas de apoio ao arrendamento, como o Porta 65, peça ao senhorio toda a documentação necessária. Falamos da caderneta predial atualizada, a licença de utilização, o certificado de eficiência energética e os documentos de identificação do senhorio.
Se quiser conferir as rendas que entram como despesas no IRS e estas estiverem incorretas, para as alterar na sua declaração anual necessita igualmente dos dados do imóvel.
Levar familiares para morar consigo
Ao arrendar uma casa tem o direito de nela viver com o cônjuge ou unido de facto, bem como com familiares até ao terceiro grau.
Recibo da renda
O senhorio tem de lhe entregar o recibo da renda que pagou. Se pagar a renda é um dos seus deveres, ter o comprovativo do seu pagamento é um dos seus direitos como arrendatário.
Imóvel a necessitar de obras
As obras de conservação estão a cargo do senhorio. Se considerar que o imóvel necessita de obras informe o senhorio. Se não o fizer e os danos piorarem com o tempo pode ser responsabilizado, tendo de suportar o seu arranjo (pelo menos em parte).
Realojamento em caso de obras
Se o estado do imóvel obrigar a obras temporárias que impeçam o arrendatário de se manter em casa, tem direito a ser realojado pelo senhorio, num imóvel com a mesma tipologia e na mesma área. Neste caso, as despesas são asumidas pelo senhorio.
Denunciar o contrato antes do final do mesmo
O arrendatário pode denunciar o contrato no prazo definido na lei, o qual deve constar numa das cláusulas do contrato. Ou seja, no prazo de 120 dias do termo pretendido, se o prazo for igual ou superior a um ano ou de 60 dias, se o prazo do contrato for inferior a um ano.
Excecionalmente, em caso de mudança de local de trabalho não compatível com a morada do imóvel, este prazo pode ser cumprido.
“Bullying imobiliário”
O arrendatário tem o direito de se defender do denominado bullying imobiliário, que tem como objetivo fazer com que o inquilino, contra a sua vontade, saia da casa, permitindo a sua venda para construção ou reconversão para alojamento local.
Esta pressão pode ir desde a intimidação na rua ou por telefone até ao corte de eletricidade e água, ou a não realização de obras urgentes.
Fotografe o imóvel antes de sair
O arrendatário tem também o direito de fotografar o imóvel antes de sair. Se o fizer, fica protegido de eventuais danos que o senhorio por maldade possa fazer depois de o abandonar para não lhe ter de devolver a caução.
