O IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis vai aumentar este ano, mas não abrange todos os imóveis.
A 20 de dezembro último, foi publicada a Portaria 310/2021, a qual determina o aumento do valor médio de construção por metro quadrado de 492 euros para 512 euros, ou seja, um aumento de 4%. Este aumento é justificado com a grande subida nos custos de construção, registada nos últimos meses.
Contudo, este aumento não se aplica a todos os imóveis. Aplica-se apenas a imóveis novos ou que que sejam objeto de reabilitação ou reavaliação.
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O que diz a Portaria 310/2021?
A recente portaria fixou em 512 euros o valor médio de construção por metro quadrado para efeitos do artigo 39,º do Código do IMI a vigorar em 2022.
Agravou, assim, em 20 euros o valor médio de construção por metro quadrado, face ao valor que vigorava desde 2019.
Este valor, segundo o referido artigo, tem impacto no valor base dos prédios. O valor base dos prédios corresponde ao ”valor médio de construção por metro quadrado adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25 % daquele valor”.
Ou seja, o valor base dos prédio passou de 615 euros em 2021 (492 euros + 25%) para 640 euros (512 euros + 25%). Este aumento tem impacto direto no IMI a pagar, que fica assim 4% mais alto.
O aumento dos custos de construção
O valor médio de construção é determinado em função dos custos de construção nomeadamente materiais, mão de obra e energia entre outros.
Durante 2021, assistiu-se a um aumento do preço do aço, ferro, madeira, entre outros, resultante quer da escassez de matéria prima, quer da dificuldade em fazê-la chegar à construção. A adicionar a isto, registou-se a falta de mão de obra e a subida generalizada do preço dos combustíveis e da energia.
Assim, e de acordo com os dados divulgados pelo INE, os custos de construção que já tinham registado um aumento de 74,% em outubro, em termos homólogos, registaram nova subida em novembro fixando-se o aumento em 8,5%, também em termos homólogos.
Impacto da subida do custo de construção no IMI
O aumento deste valor tem impacto direto no valor do IMI a pagar, pois entra na sua fórmula de calculo.
Como se calcula o IMI?
O valor do IMI a pagar tem por base o Valor Patrimonial Tributário do imóvel. Este é calculado pela seguinte fórmula:
VPT = Vc x Ab x Ca x Cl x Cq x Cv.
Onde :
Vc – Valor base do imóvel;
Ab – Área bruta de construção adicionada da área excedente à área de implantação;
Ca – Coeficiente de afetação (ou seja fim a que se destina o prédio, por exemplo, atividade comercial ou habitação);
Cl – Coeficiente de localização;
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto;
Cv – Coeficiente de vetustez, que corresponde à idade do imóvel.
Assim, e tendo em conta a fórmula matemática, um aumento de 4% no valor base do imóvel traduz-se num aumento de 4% do IMI a pagar em 2022.
Aumento não se aplica a todos os imóveis
De facto, de acordo com a portaria em vigor desde o ínício de 2022, este novo valor médio de construção por metro quadrado só se aplica aos prédios urbanos cujas declarações do modelo 1 sejam entregues a partir de janeiro de 2022.
Ou seja, só se aplicam a imóveis urbanos novos ou reabilitados e aqueles cujos proprietários peçam a respetiva reavaliação.
E se nos dois primeiros casos o aumento do IMI, caso o modelo 1 tenha sido entregue em 2021, é inevitável, o mesmo não acontece nos imóveis para os quais voluntariamente o proprietário pede da reavaliação.
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Vale a pena pedir a reavaliação do imóvel?
Antes de mais, saiba que as componentes que entram no cálculo do IMI não são atualizadas automaticamente pelas Finanças.
Assim, se não pedir a reavaliação do imóvel, o valor do IMI vai manter-se (a menos que o município da sua residência altere a taxa de IMI ou tenha descontos por via do número de filhos).
Mas, entre os componentes que constituem a fórmula, existe um que vai reduzido ao longo do tempo: o vetustez (Cv), que corresponde à idade do imóvel.
Coeficente de vetustez
Este coeficiente pode ter um valor ente 1 e 0,4, nos termos do artigo 44.º do CIMI. Assim, o seu valor é o seguinte, tendo em conta a idade do imóvel:
- Menos de 2 anos – 1
- De 2 a 8 anos – 0,90
- De 9 a 15 anos – 0,85
- Entre 16 a 25 anos – 0,80
- De 26 a 40 anos – 0,75
- Entre 41 a 50 anos – 0,65
- De 51 a 60 anos – 0,60
- Mais de 60 anos – 0,40
Reavaliar o imóvel depende do valor dos coeficientes
Se considera que paga “demasiado” de IMI, pode pedir a reavaliação do seu imóvel. Pode fazê-lo de três em três anos e assim determinar o novo Valor Patrimonial Tributável (VPT) sobre o qual incidirá (a taxa de IMI).
Se é certo que com a idade o coeficiente de vetustez baixa, lembre-se que se a zona envolvente valorizou, o coeficiente de localização, que se encontra associado a proximidade a serviços públicos, transportes e acessibilidades pode ter aumentado.
Porém, não se precipite. Lembre-se que se pedir a reavaliação o valor base do prédio passa de 615 para 640 euros e, assim, o VPT pode subir e pode vir a pagar mais IMI em 2022
Assim, antes de pedir a reavaliação faça simulações. No site das Finanças pode fazer uma simulação para calcular o VPT atualizado.
Se depois de fazer a simulação, já com os valores atualizados para cada um dos seus parâmetros, o valor do VPT for inferior ao que consta da caderneta predial, pode valer a pena pedir a reavaliação do seu imóvel.
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