Fazer um contrato de arrendamento que protege o proprietário e o arrendatário em simultâneo é a garantia de que o acordo vai ser seguro e vantajoso para ambas as partes. Assim, fazê-lo da forma correta significa que os direitos e deveres de ambos estão salvaguardados.
Note, embora muitas vezes se fale em alugar uma casa, o termo certo é arrendamento. De facto, bens imóveis (como casas) arrendam-se e bens móveis, (como automóveis ou equipamentos), alugam-se.
O que é um contrato de arrendamento?
O contrato de arrendamento é um documento escrito onde constam os direitos e deveres do proprietário e do arrendatário. E tem como objetivo regular o arrendamento durante o período em que estiver em vigor.
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O que tem de constar no contrato de arrendamento
Independentemente do tipo de arrendamento, no contrato de arrendamento devem constar:
- Dados pessoais do proprietário e do arrendatário (e do fiador, caso exista);
- identificação do imóvel e a sua localização;
- Dados da Licença de Utilização;
- Finalidade do arrendamento;
- Valor da renda, periodicidade do pagamento e forma de atualização;
- Data de celebração do contrato;
- Prazo inicial e de renovação (se aplicável);
- Valor da caução (se aplicável);
- Forma e período necessário para rescisão por ambas as partes.
Que tipos de contrato de arredamento existem
De acordo com as características e finalidade do imóvel os contratos de arrendamento podem ser:
- Habitacionais – se destinado a ser habitado pelo arrendatário de forma permanente ou não
- Não habitacionais – por arrendamento de imóvel para fins comerciais, industriais mas também para o exercício de profissão liberal
- Rurais – arrendamento de prédios rústicos para fins de exploração agrícola ou pecuária
Contrato de arrendamento habitacional
É o contrato mais usual já que a maioria dos imóveis se destinam a habitação, quer seja própria e permanente, quer seja habitação secundária.
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Contrato tem de ser feito em três exemplares
O contrato tem de ser escrito, assinado por todas as partes (incluindo o fiador, se existir) e tem de ser feito tem triplicado.
Um dos dos exemplares fica na posse do senhorio, outro na posse do arrendatário, mas o terceiro tem de ser entregue nas Finanças até 30 dias após a assinatura do mesmo.
Imposto de selo
Neste contrato, o senhorio vai pagar imposto de selo no montante de 10% sobre a renda acordada. É o que se denomina vulgarmente de “selar o contrato”.
Mas este não é o único imposto que o senhorio tem de pagar. Sendo as rendas um fonte de rendimento também tem de pagar IRS sobre as mesmas.
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Atenção à duração do contrato
Os contratos habitacionais podem ser celebrados com prazo certo ou por duração indeterminada, de acordo com os artigo 1094.º do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Se nada constar no contrato, considera-se que tem prazo certo de dois anos.
Os contratos de prazo certo têm a duração mínima de 1 ano. este limite não se aplica a contratos celebrados para fins especiais e transitórios como motivos profissionais, educação e formação, bem como turísticos (ou seja, casas de férias), nos termos do artigo 1095º do NRAU.
Apesar de terem um prazo, os contratos a prazo certo podem ser renovados por períodos acordados ou mesmo indeterminado.
Prazo do contrato determina taxa de IRS para o senhorio
O prazo do contrato determina assim a taxa de IRS que o senhorio vai pagar sobre as rendas que recebe.
Ou seja, quanto maior a duração do contrato menor a taxa de imposto. De acordo com o artigo 72º do Código de Imposto de Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS), os intervalos são os seguintes:
- Inferior a 2 anos – taxa de IRS de 28%
- Maior ou igual a 2 anos e inferior a 5 anos – taxa de IRS de 26%
- Igual ou maior a 5 anos e inferior a 10 anos – taxa de IRS de 23%
- Maior ou igual a 10 anos e inferior a 20 anos – taxa de IRS de 14%
- 20 anos ou mais – taxa de IRS de 10%
Senhorio e arrendatário podem rescindir o contrato
O contrato de arrendamento pode ser rescindido por qualquer das partes antes do seu prazo final ou renovação prevista, desde que cumpram os prazos constantes no contrato ou, na sua omissão, os prazos legais definidos no Código Civil.
Rescisão pelo senhorio
Nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, o senhorio só se pode opor à renovação do contrato após três anos da sua celebração. Ou seja, só após três anos de contrato o senhorio pode rescindir o mesmo cumprindo os prazos legais. Deste prazo excetuam-se os casos do senhorio precisar da casa para habitação própria ou de um dos seus filhos.
Não sendo este o caso, o senhorio tem de comunicar a rescisão por escrito com a seguinte antecedência mínima:
- 240 dias, se o prazo inicial do contrato ou prazo de renovação for superior a 6 anos
- 120 dias, se o prazo inicial do contrato ou prazo de renovação for entre 1 a 6 anos
- 60 dias, se o prazo inicial do contrato ou prazo de renovação for entre 6 meses a 1 ano
- Um terço da duração inicial do contrato ou renovação for inferior a 6 meses
Rescisão pelo arrendatário
Os prazos para o arrendatário estão definidos no artigo 1098º do Código Civil. São similares aos do senhorio mas com redução para 120 dias e 90 dias nos dois primeiros casos, e idênticos nos dos últimos.
Arrendatário não pagou a renda? Pode ser despejado
Assim, se o arrendatário deixar de pagar renda durante três meses, vai ser notificado por escrito para o fazer. Caso persista no não pagamento o contrato é automaticamente rescindido e o arrendatário recebe ordem de despejo.
Arrendamento não caduca por falecimento do arrendatário
De facto não caduca, mas só se o arrendatário não tiver à data do seu falecimento outra casa própria ou arrendada na área do concelho da morada.
Assim, caso não tenha outra habitação o contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1106º do Código Civil, será transmitido de forma automática para:
- o cônjuge;
- unido de facto há mais de um ano;
- pessoa com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.
Contrato de arrendamento comercial
Neste tipo de contrato existe uma maior liberdade de definição das cláusulas do mesmo, mas continua a ter de ser elaborado e assinado em triplicado, selado e registado nas Finanças.
Neste tipo de contrato as partes podem acordar entre elas todas as cláusulas a aplicar, nomeadamente a duração, denúncia e oposição à renovação. Caso não seja definida a duração, considera-se que o mesmo tem o prazo de cinco anos.
Dado o seu cariz não habitacional é necessário um conjunto adicional de documentos que devem ser mencionados no contrato. Assim, deve obter:
- Certidão do Registo Comercial – se forem pessoas coletivas
- Certidão do Registo Predial
- Caderneta Predial
- Licença de Utilização emitida pela respetiva câmara municipal há menos de 8 anos.
Contrato de arrendamento rural
Apesar de, regra geral, ter um prazo de sete anos, este contrato também tem de ser assinado em três exemplares, selado e registado nas Finanças nos 30 dias após a sua celebração.
Estamos a falar de contratos de arrendamento de imóveis destinados a exploração agrícola e pecuária, como adegas, estábulos e lagares por exemplo, mas também terrenos para exploração agrícola. Pode também incluir em conjunto a casa de habitação do arrendatário.
