O reforço de hipoteca tem entre as suas principais vantagens, a possibilidade do crédito de que precisa vir a beneficiar de taxas mais baixas, ou seja, das taxas do crédito habitação.
Assim, se estiver a pensar fazer obras na sua casa, ou tiver de pagar os estudos dos seus filhos numa universidade fora da sua área de residência, antes de pedir um novo crédito pessoal, veja se consegue aumentar o valor do seu crédito habitação. Ou seja, fazer um reforço de hipoteca e beneficiar de taxas mais baixas.
O que é uma hipoteca?
A hipoteca é a uma garantia real que o banco faz sobre um imóvel garantindo assim que o valor que emprestou vai ser reembolsado. Ou seja, se o cliente não pagar as prestações mensais do crédito, o banco executa a hipoteca. Desta forma, recupera o valor emprestado.
Se não tinha a totalidade do dinheiro para comprar a sua casa, teve de recorrer a crédito habitação. Quando o fez, teve de dar a casa como garantia do seu pagamento. Logo, o banco fez uma hipoteca sobre o seu imóvel. Esta hipoteca está registada na certidão permanente do imóvel e atesta que sobre este existem ónus, ou seja, dívidas.
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Como usar a hipoteca para obter novo financiamento
Ao contratar o seu crédito habitação, o banco não lhe emprestou a totalidade do valor da casa. Aliás, por lei, os bancos não podem emprestar mais do que 90% do valor da casa. Apenas podem ir até 100% no caso da venda de um imóvel da sua carteira (casas às quais já executaram a hipoteca).
De facto, o banco, no cálculo do valor que pode emprestar, usa o Loan to Value (LTV). Isto é, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor da casa. Entenda-se que para os bancos o valor da casa é o menor de dois valores – o valor de venda e o valor de avaliação do imóvel. Ou seja, o valor pelo qual o perito avaliou o imóvel.
Mesmo que peça o valor máximo permitido, o certo é que o LTV do seu empréstimo vai baixar ao longo do tempo.
E vai baixando por dois motivos. Primeiro, porque ao pagar as prestações o valor da sua dívida vai diminuindo. Segundo, porque, é muito provável que com o passar do tempo o preço da casa valorize.
Assim, com o LTV a descer, pondere se é a altura de o usar em seu benefício se necessitar de contrair um empréstimo bancário.
O que é um reforço de hipoteca?
Chama-se reforço de hipoteca a um novo empréstimo que tem como a garantia um imóvel que já está hipotecado. Logo, é uma nova operação sobre o mesmo imóvel que pode permitir-lhe obter o valor de que necessita.
Situações em que deve fazer um reforço de hipoteca
Antes de mais, tenha presente que ao fazer um reforço de hipoteca está a fazer um crédito a longo prazo. Por outro lado, não se esqueça que a sua contratação tem custos associados idênticos ao do crédito habitação que fez inicialmente.
Assim, deve apenas equacionar este reforço para valores avultados e se esse valor for considerado um investimento de longo prazo.
Assim, se precisa de fazer obras em casa, pode ser uma boa opção, já que pode ser uma despesa avultada. Mas, certamente, vai valorizar a casa, compensando os custos da contratação deste novo crédito.
Também tem de ter em conta que nem todas as finalidades são aceites pelo banco, terá de avaliar junto da instituição de que forma e para que destinos poderá recorrer a esta solução
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Taxa de juro e prestação mensal inferiores às de um crédito pessoal
Se precisa de fazer obras em casa ou pagar os estudos do seu filho, certamente, pensou logo em fazer um crédito pessoal.
Em ambos os casos as taxas máximas praticadas pelos bancos são fixadas pelo Banco de Portugal, mas embora a do crédito para formação seja mais baixa do que a do crédito para obras, as taxas são, de facto, muito superiores à que está a pagar no seu crédito habitação.
Assim, ao fazer um reforço do seu crédito habitação, ou seja, um reforço de hipoteca, pelo montante de que necessita, esta pode ser uma resposta mais barata em termos de prestação mensal.
Tem de pedir no banco onde tem crédito habitação e cumprir os requisitos
Tem de fazer o pedido de reforço hipoteca no banco onde tem o crédito habitação, já que é este que tem a hipoteca do imóvel.
1. Saiba qual o LTV do imóvel
O primeiro passo é saber junto do banco qual é o LTV atual do imóvel. Este valor será apenas aproximado já que ainda não houve nova avaliação do imóvel. Veja se o LTV comporta o valor que pretende pedir.
Em caso afirmativo, avance com o pedido junto do banco
Indique para que se destina o dinheiro que está a pedir
No pedido ao banco indique para que se destina o valor que está a solicitar. Se for para viagens ou compra de um carro não será considerado. No entanto, caso se destine a obras de melhoramento da casa de habitação permanente (ou na sua casa de férias), é considerado um investimento. Não se esqueça de juntar o orçamento, para comprovar o destino do dinheiro
Não pode constar na lista negra do Banco de Portugal
Para ver aprovado este novo valor terá de cumprir todos os requisitos de aprovação de um crédito ao qual se junta um específico do crédito habitação.
Ou seja, para ser aprovado terá de:
- Não ter qualquer incumprimento no seu crédito habitação;
- Não constar na lista negra do Banco de Portugal, ou seja, não ter qualquer incumprimento de crédito (incluindo pagamento do cartão de crédito);
- Ter uma taxa de esforço, ou seja, um rácio entre as suas prestações de crédito e os seus rendimentos mensais, inferior a 30% após a aprovação do reforço;
- Ter capacidade financeira para suportar o novo encargo evidenciada pelos seus rendimentos profissionais.
Atenção, como se trata de um reforço do seu crédito habitação o banco pode pedir novo seguro de vida. Também pode pedir, se considerar necessário, garantias adicionais, como por exemplo fiadores.
Compare a TAEG do reforço de hipoteca com a do crédito pessoal
Deve comparar sempre as TAEG de várias alternativas. Neste caso, do reforço de hipoteca com um crédito de pessoal de igual montante.
Para o mesmo valor, a prestação mensal do reforço de hipoteca pode ser mais baixa, mas não basta, já que existem outros custos, nomeadamente a comissão de avaliação e o seguro de vida.
Assim, não deixe de fazer contas. Antes de contratar tenha em conta a sua situação económica e compare as propostas.
Compare a prestação mensal, mas não fique por aí. Não se esqueça que no reforço de hipoteca terá de pagar também todos os meses o seguro de vida, o que não acontece no crédito pessoal.
Compare a Taxa Anual de Encargos Global (TAEG) e o montante total imputado ao crédito (MTIC). Ou seja, a total que vai pagar pelo valor que pedir.
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