A subida das taxas de juro ainda em 2022, segundo os especialistas, parece ser cada vez mais certa.
No início deste mês de fevereiro, a presidente do Banco Central Europeu, Christine Lagarde, veio reconhecer que a inflação vai manter-se alta até ao final de 2022, o que faz com que a subida das taxas de juro seja vista como inevitável.
Entretanto, houve a Rússia invadiu a Ucrânia e o contexto económico e político já sofreu alterações.
As taxas de juro continuam em níveis historicamente baixos, mas com considerando que podem subir, já pensou o que pode acontecer ao valor da prestação do seu crédito habitação?
Euribor negativa
Com a chegada da crise em 2008, as taxas Euribor (European Interbank Offered Rate), que tinham atingido o seu valor máximo em outubro daquele ano (Euribor a 6 meses fixou-se em 5,088%), começaram a baixar.
A queda da Euribor ficou a dever-se à política do Banco Central Europeu (BCE) que iniciou a descida das suas taxas de referência. Desde 2015, mantêm-se em níveis muito reduzidos, visando incentivar a economia.
E se quando a Euribor começou a negociar em terreno negativo (2016), esta situação não se refletia no cliente bancário, a partir de 2018 a situação alterou-se.
De facto, a generalidade dos contratos de empréstimo bancários, continham na cláusula de formação da taxa de juro indexada que a mesma resultava da soma da Euribor com o spread. Mas a Euribor tinha como limite 0%. Ou seja, quando era negativa a Euribor cobrada ao cliente era artificialmente de zero.
Ora esta limitação contrariava a motivação do BCE, pelo que em Portugal, em julho de 2018 entrou em vigor a Lei nº32/218, que obrigou os bancos a repercutirem na totalidade as taxas negativas da Euribor, nos contratos de crédito habitação.
Esta situação mantém-se até hoje e da qual têm beneficiado quem comprou casa com recurso a financiamento bancário.
De que depende a Euribor?
A Euribor é a taxa de juro usada entre os bancos da zona euro entre si. É usada na generalidade dos empréstimos a particulares e empresas, e reage à política monetária, crescimento económico e inflação. Ou seja, o BCE determina a taxa de referência e esse valor (ou a estimativa de evolução do mercado) acaba por ter efeito na negociação da Euribor.
Para incentivar a retoma económica e dinamizar a economia, os bancos centrais tendem a reduzir as taxas de juro de referência para os seus mercados. E isso depois reflete-se nas taxas de juro praticadas pelos diferentes agentes. Desta forma, o dinheiro fica mais barato, incentivando o recurso ao crédito e o investimento na economia.
Mas se for necessário controlar a inflação, serão necessárias medidas mais restritivas e, por isso, os bancos centrais atuam e sobem as taxas de referência.
Qual o papel do Banco Central Europeu?
É através da política monetária que o Banco Central Europeu influencia as taxas de juro, aumentando ou diminuindo as suas taxas de referência. Ou seja, intervém na taxas de juro do crédito e depósito interbancário. E é através deste mecanismo que os bancos centrais intervêm na economia.
Através das taxas de referência, o BCE aumenta ou diminuiu o preço do dinheiro para os bancos, levando a uma alteração da Euribor, por via do comportamento dos próprios bancos. O mesmo acontece com os depósitos. A última crise financeira que assolou a Zona Euro levou mesmo o BCE a cortar a taxa de juro dos depósitos para valores negativos.
Com esta medida, implementada em 2014, o banco central quis garantir que os bancos começavam a colocar mais dinheiro na economia, uma vez que a crise financeira elevou a desconfiança que imperava no mercado e levou muitos bancos a preferirem deixar o dinheiro depositado no BCE do que a emprestarem. Juros negativos implicava que os bancos pagassem para ter o seu dinheiro “guardado” no banco central. Assim, era preferível voltar a colocar o dinheiro a circular na economia.
Porque podem as taxas de juro subir em 2022?
Como referimos as taxas de juro dependem da política monetária, cuja missão é manter a taxa de inflação controlada. As decisões têm em consideração também a evolução e o comportamento da economia.
Num contexto de saída da pandemia, com a economia a tentar recuperar seria benéfico que as taxas de juro se mantivessem baixas. Para as empresas, seria um incentivo para recorrerem ao crédito e investirem na sua atividade e para os particulares seria benéfico sobretudo no crédito habitação.
Mas, os últimos dados apontam para uma subida dos preços no consumidor significativa o que sugere a necessidade de uma intervenção por parte do banco central para controlar a inflação. Se a inflação continuar a subir acentuadamente na zona euro, a subida das taxas de juro parece inevitável.
Falta agora perceber o impacto que a guerra na Ucrânia vai ter. Parece certo que o conflito vai acentuar a inflação, mas será necessário perceber outras consequências, nomeadamente económicas.
Com a subida das taxas de juro as prestações dos seus créditos aumentam
Se tem créditos à taxa fixa, não tem de se preocupar. Para si, a confirmar-se a subida, vai tudo ficar na mesma.
Porém, se os seus créditos estão indexados à Euribor, com a subida das taxas de juro, as suas prestações mensais vão subir. E como a prestação do crédito habitação é a que habitualmente mais pesa no orçamento familiar, certamente, já está a pensar neste cenário.
Se o aumento das taxas de juro for acompanhado de um aumento salarial no mesmo montante, não tem com o que se preocupar. Mas o mais certo é que não seja. Com a inflação a subir, o custo de vida também sobe, pelo que tudo se pode complicar.
Assim, sem um aumento no rendimento do agregado familiar, a sua taxa de esforço sobe e o seu orçamento mensal disponível será menor.
Desta forma, se a oferta de casas no mercado aumentar de forma significativa, o preço das casas desce. Este é um risco que num contexto económico adverso, se precisar de vender uma casa com alguma urgência, pode levar a que a venda a um preço abaixo do desejado.
Subida das taxas de juro e o seu impacto no mercado imobiliário
Os dados de 2021, divulgados pelo Banco de Portugal, indicam que os novos empréstimos para compra de habitação subiram 34% no ano passado para um total de 15,2 mil milhões de euros apesar do impacto da pandemia. Este valor contrasta com o registado em 2020, quando o valor do novo crédito habitação se situou nos 11,4 mil milhões.
Este valor resulta do aumento de procura, fomentada pelo ambiente de baixas taxas de juro, mas também pela evolução dos preços das casas que nos últimos anos têm registado subidas significativas.
Mas, com a subida das taxas de juro, o cenário pode mudar.
Em última instância, se o encargo com as prestações das casas for muito pesado para o seu orçamento, vai, certamente, ponderar vender a casa e comprar outra, porventura mais barata, para evitar o incumprimento junto da banca.
Por outro lado, a subida da taxas de juro leva a que o crédito fique mais caro o que pode provocar uma queda na procura de novas casas.
Estes dois fatores, uma maior oferta de casas e uma menor procura, podem ter efeitos negativos no mercado imobiliário. Caso este seja afetado, pode ainda arrastar outros setores, nomeadamente o da construção.
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Vai comprar casa? Defenda-se de uma subida das taxas de juro
Tem de tomar decisões ponderadas ao contratar um crédito habitação. Lembre-se, quanto maior for o valor que der de entrada, menor será o valor a pedir, pelo que mais leve será o impacto de uma subida das taxas de juro.
Assim, se vai comprar casa tenha em atenção os seguintes pontos:
- Some o rendimento mensal do seu agregado familiar. Calcule 30% desse valor (taxa de esforço) e terá o valor máximo que poderá gastar nas prestações de crédito habitação;
- Some as prestações atuais dos créditos que tem. Se forem à taxa fixa considere esse valor, se forem à taxa variável, calcule quanto lhe passarão a cobrar se a taxa subir 1%;
- Retire o valor obtido do valor total disponível para as prestações financeiras. Obteve assim a prestação máxima que poderá pagar no crédito habitação e seguros (no valor da prestação não está o valor do seguro, este acresce ao valor da prestação);
- Peça propostas a várias entidades financeiras, com taxa fixa e taxa variável;
- Ao comparar as propostas olhe para a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e para o Montante Global imputado ao Crédito (MTIC);
- Veja nos último quadros constantes da Ficha de Informação Normalizada (FINE), o impacto na prestação da subida da taxa de juro. Considere isto na sua decisão.
Com todos estes passos, deve considerar o cenário mais gravoso. Só assim ficará mais protegido face à subida das taxas de juro.
Já tem um crédito habitação? O que fazer
Como já foi dito anteriormente, se o seu crédito habitação for com taxa fixa não tem de se preocupar. Mas se o seu crédito habitação estiver associado a uma taxa variável chegou a altura de agir e tentar negociar com o seu banco. Assim:
- Reveja o spread do seu crédito habitação. Se for alto, tente negociar uma descida junto do banco;
- Pegue na FINE e veja quanto está a pagar pelo seguro de vida associado ao seu crédito habitação. O seu valor sobe muito a partir de uma certa idade, pelo que mudar o seguro de seguradora pode ser uma forma de compensar a subida da prestação da casa;
- Faça uma amortização parcial o seu crédito habitação. Se tem algum dinheiro de parte para além do que tem no seu fundo de emergência, use-o na amortização da sua dívida. Apesar de ir pagar uma comissão por o fazer, o capital em dívida baixa e com ele o valor da prestação, minorando o impacto do aumento das taxas de juro;
- Considere a opção de consolidar os restantes créditos. Poderá conseguir baixar o valor a pagar mensalmente e assim suportar uma eventual subida da prestação do seu crédito habitação.
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