Porque tem ou porque já ouviu falar, sabe, certamente, o que é crédito habitação. Mas sabe o que é um crédito hipotecário? Quando pode recorrer e quais as suas vantagens?
De facto, crédito hipotecário é uma solução menos conhecida, sendo que o seu nome deriva da garantia que tem de dar para que lhe seja concedido o crédito: uma hipoteca. Mas não é apenas um crédito, é sim, a denominação global de vários tipos de crédito, entre eles o crédito habitação.
O que é um crédito hipotecário?
Um crédito hipotecário é um tipo de crédito que tem como característica principal ter como garantia do seu pagamento a hipoteca sobre um imóvel ou outro bem equivalente.
O bem pode ser propriedade de quem pede o empréstimo, ou de um terceiro desde que este aceite no contrato que o bem seja hipotecado como garantia do reembolso total do empréstimo.
Tipos de crédito hipotecário
Desde 2018, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o crédito hipotecário passou a estar abrangido pelas mesmas regras do crédito habitação. Assim, este também passou a ser englobado sob esta designação.
Assim, podemos dizer que atualmente o crédito hipotecário abrange vários tipos de crédito: o crédito habitação, o crédito conexo, o crédito consolidado e ainda a locação financeira de bens imóveis.
Crédito habitação
O crédito habitação é seguramente o mais conhecido. Se quer comprar um casa e não tem fundos próprios para o fazer, seguramente, será a este tipo de crédito que vai recorrer.
Podemos assim dizer que o crédito habitação engloba os créditos destinados a:
- aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
- aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
- pagamento do sinal devido para a futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
Qualquer que seja a finalidade do crédito, têm em comum serem um crédito a longo prazo, constituindo a hipoteca do imóvel a garantia, para o banco, de que o empréstimo será reembolsado.
Para além da hipoteca, o banco exige a contratação de um seguro de vida (cujo beneficiário é a entidade financeira) e um seguro multirriscos, mas ambos têm a mesma finalidade: assegurar que o imóvel responde pela dívida. Em caso de fatalidade, será acionado o seguro de vida, a seguradora paga o empréstimo e os herdeiros ficam com o imóvel livre de encargos. No caso de incêndio ou outro sinistro, será acionado o seguro multirriscos e o imóvel será reconstruído mantendo o seu valor.
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Hipoteca terá de ser uma primeira hipoteca
Note, sobre o imóvel, a instituição vai hipotecar não pode existir nenhum ónus ou encargo. Dito de outra forma, não pode existir nenhuma hipoteca válida. Ou seja, as instituições financeiras só aceitam conceder crédito habitação se forem os detetores da primeira hipoteca que existe sobre o mesmo.
A razão é simples: se existir uma hipoteca sobre o imóvel é porque este já é garantia de pagamento de outro empréstimo. E em caso de incumprimento desse empréstimo, o imóvel responderá primeiro sobre esse crédito e só depois sobre o empréstimo que concederam. E isso, no crédito habitação, nenhum banco aceita.
Crédito conexo
Um crédito conexo é um crédito associado a um crédito habitação. Em algumas instituições financeiras tem outro nome, como multiopções, mas a finalidade é a mesma: destina-se a outra finalidade que não a compra do imóvel, como por exemplo obras no imóvel, mobilar a casa, ou mesmo financiar o IMT.
Tem à mesma como garantia do pagamento do empréstimo a hipoteca que foi feita para o crédito habitação. Mas já não tem as mesmas condições que este em termos de taxa de juro, sendo normalmente mais alta. O prazo, no entanto, é o mesmo o crédito habitação a que estiver associado.
Crédito consolidado
O crédito consolidado é um crédito que se destina a liquidar todos os outros créditos que tenha no sistema bancário, ou seja, trata-se de consolidar todos os seus créditos num, mas como uma taxa mais favorável que lhe será concedida por entregar como garantia a hipoteca de um imóvel.
No crédito consolidado existem algumas diferenças em relação ao crédito habitação, particularmente no que toca à hipoteca. A hipoteca pode ser sobre um imóvel do qual quem pede o crédito é proprietário, mas também pode ser um imóvel de um terceiro que aceite que esta seja feita. Por outro lado, há algumas instituições financeiras que aceitam fazer segundas hipotecas.
Neste caso, é expectável que as instituições também obriguem à contratação de um seguro de vida e multirriscos, mas pode não ser assim. Tudo depende da negociação que fizer.
Se o crédito consolidado apenas agregar os créditos pessoais e cartões de crédito, a taxa de juro será mais alta do que se englobar o crédito habitação. A justificação parece simples, já que, neste último caso, têm a primeira hipoteca do imóvel como garantia de pagamento.
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Leasing imobiliário
A locação financeira (ou leasing) de bens imóveis para habitação própria e permanente, secundária ou para arrendamento também é um crédito hipotecário.
Este produto financeiro difere dos demais quanto à propriedade do imóvel. Neste caso, o imóvel pertence à instituição financeira e só no final do pagamento do financiamento passará a ser de quem contratou este produto.
Acresce ainda que não será necessário fazer seguro de vida já que o imóvel é da entidade financeira. E esta também é responsável pela contratação do seguro multirriscos.
Vantagens do crédito hipotecário
Maior facilidade em obter o crédito
As instituições financeiras quando analisam um pedido de crédito consideram não só a situação financeira de quem o está a pedir, mas também a garantia que têm em que o mesmo será liquidado na totalidade.
Assim, se a garantia for a hipoteca do imóvel terá mais facilidade em obter o crédito do que se apenas der o seu aval pessoal.
Taxa de juro mais vantajosa
A vantagem mais evidente é beneficiar de uma taxa de juro mais baixa do que nos restantes créditos atendendo à natureza da garantia que tem associada: a hipoteca do imóvel.
Mas, ao estarem abrangidos pelas mesmas regras do crédito habitação, também têm outras vantagens.
Prazo idêntico ao do crédito habitação
Estes créditos têm um prazo mais longo do que os créditos sem garantia hipotecária, o que pode ser importante no caso da consolidação de crédito, em que se pretende um alívio nos encargos financeiros suportados.
De facto, o prazo destes empréstimo pode ir aos 40 anos, caso tenha menos de 30 anos. Pode atingir os 35 anos de prazo se tiver mais idade.
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FINE
A entidade financeira tem de entregar ao cliente informação pré-contratual personalizada, através da ficha de informação normalizada europeia (FINE), que na altura da simulação, que na altura da assinatura do contrato.
A FINE é composta por duas partes. Na primeira parte constam as informações relativas ao empréstimo: o montante, o prazo, a taxa de juro anual nominal (TAN), a taxa de juro anual de encargos efetiva global (TAEG), os encargos, o montante total imputado ao crédito (MTIC), bem como, as restantes características do empréstimo
Na segunda parte constam os quadros de reembolso com simulações das prestações se existir agravamento das taxas de juro. Estes quadros são de primordial importância em situações instabilidade das taxas de juro.
E a FINE também tem de ser entregue ao fiador, se este existir
Proposta e contrato
Tendo em conta de que passaram a ter as mesmas regras do crédito habitação, a proposta contratual feita ao cliente passa a ser válida, no mínimo, durante 30 dias.
Por outro lado, de acordo com as novas regras, o contrato não pode ser assinado nos primeiros sete dias após receberem a proposta. O objetivo é garantir que ambos têm tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito e tomar uma decisão esclarecida.
Desvantagens do crédito hipotecário
A desvantagem prende-se com o facto de ter uma hipoteca sobre o imóvel. Ou seja, este não pode ser vendido sem que seja liquidado o empréstimo a que está associado. Se deixar de pagar o empréstimo o banco vai executar a hipoteca e ficará sem o bem.
