Fazer a avaliação da casa é importante em várias situações, nomeadamente, para vender a sua casa, pedir um crédito habitação ou para transferi-lo para outra entidade financeira. Mas também o é se desejar saber quanto vai pagar de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ou em caso de partilha de bens.
Nestes casos, o valor encontrado não é sempre o mesmo e não é independente da finalidade a que se destina a avaliação. Já reparou que o valor do imóvel sobre o qual paga IMI (valor patrimonial tributário) é muito mais baixo do que o valor que pagou pela sua casa?
De facto, os parâmetros que servem de base às diferentes avaliações não são os mesmos pelo que os valores finais também não o são.
Avaliação da casa para obter crédito habitação
Se vai comprar uma casa e precisa de crédito habitação, o banco vai informá-lo de que tem de ser feita uma avaliação do imóvel, mesmo que indique a que valor vai comprar a casa. A avaliação é feita pelo banco e tem um custo que tem de ser suportado por si.
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Para que serve a avaliação?
A avaliação do imóvel permite ao banco saber qual o valor que um perito credenciado contratado pelo banco, atribui ao imóvel. E esse valor vai condicionar o valor máximo que o banco lhe vai emprestar.
O banco não lhe empresta a totalidade do valor da avaliação, a menos que seja um imóvel que esteja a ser vendido pelo próprio banco. Vai apenas emprestar uma parte, em regra, 85%. Dito de outra forma, o LTV (abreviatura de Loan to Value) do seu empréstimo, ou seja, o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel tem um valor máximo de 85%. E para o banco o valor do imóvel será o valor menor entre o valor de compra e o valor da avaliação.
O banco vai assim fazer uma hipoteca sobre o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo, o que explica porque considera no cálculo o menor entre estes dois valores. Ou seja, o menor valor entre o valor de escritura e o valor da avaliação.
Peritos especializados
Será um perito especializado contratado pelo banco a fazer a avaliação. Este fará um relatório completo e detalhado tendo por base não só toda a documentação legal do imóvel, mas também as características do imóvel que não constam nestes documentos e que deverá fotografar para suportar a avaliação.
De acordo com o Banco de Portugal , o perito tem também de lhe entregar uma cópia do relatório.
Características que influenciam a avaliação da casa
O valor da avaliação depende de algumas características do imóvel. Assim, podemos dizer que esta depende de:
- Localização geográfica do imóvel;
- Acessibilidade e transportes;
- Tipo de habitação: andar ou moradia
- Piso da fração
- Vista a partir do imóvel
- Tipologia
- Disposição da habitação e orientação solar;
- Qualidade da construção do imóvel;
- Data de construção (quanto mais recente maior o seu valor;
- Estado de conservação se for um imóvel usado;
- Acabamentos;
- Equipamentos existentes: por exemplo eletrodomésticos, ar condicionado;
- Eficiência energética;
- Área exterior: varanda, jardim, terraço;
- Outras características como estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes;
A estas características, cujo detalhe tem de constar no relatório, juntam-se a área de construção e o valor por metro quadrado na área onde se localiza o imóvel.
Caso não concorde com a avaliação reclame junto do banco e justifique porque não concorda. Pode pedir nova avaliação, mas vai ter de a pagar.
Avaliação para transferir o seu crédito habitação
Quando quiser transferir o seu crédito habitação de entidade financeira vai ter de pagar uma nova avaliação.
Apesar de já existir uma avaliação, algumas das características do imóvel podem-se ter alterado. Podem existir novas acessibilidades ou pode ter passado a ser uma zona muito procurada e, por isso, o valor do metro quadrado aumentou.
Avaliação da casa e pagamento de impostos
Para as Finanças, o valor de avaliação do imóvel é o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Este valor serve de base para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel (IMT) e o Imposto do Selo. A boa notícia é que o VPT é inferior ao valor de avaliação do imóvel pelo banco.
O cálculo do VPT é feito de acordo com a seguinte fórmula matemática: VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Onde:
- Vc é valor base do imóvel ou seja o valor de construção por metro quadrado nos termos do artigo 39.º do Código do IMI (CIMI) definido pela Portaria 310/2021 de 20 de dezembro. Note que o valor médio de construção é fixado anualmente, aplicando-se ao prédios novos ou aos para quais é feita a reavaliação do valor.
- A – é a área bruta de construção resultando da soma da áreas bruta privativa e dependentes. Assume um valor entre 1 e 1,60 (artigo 40.º do CIMI)
- Ca é o coeficiente de afetação. Tem um valor entre 0,08 e 1,20 consoante a finalidade do imóvel, nos termos do artigo 41.º do CIMI.
- Cl é coeficiente de localização. Tem um valor entre 0,4 e 0,35, dependendo, de acordo com o artigo 42.º do CIMI, das acessibilidades, transportes e localização em áreas de elevado valor imobiliário.
- Cq é o coeficiente de qualidade e conforto. Situa-se entre 0,5 e 1,7 dependendo da existência ou não de algumas características do imóvel (artigo 43.º do CIMI).
- Cv é o coeficiente de vetustez. Situa-se entre 0,4 e 1 e traduz a idade do imóvel. Ou seja, quanto mais antigo for o imóvel menor o coeficiente e menor o VPT (artigo 44.º do CIMI).
Reavaliação do VPT
Tendo em conta que o coeficiente de vetustez baixa com a idade, deve, periodicamente, verificar se está, ou não, a pagar mais IMI do que devia.
Lembre-se, este coeficiente baixa, mas há outros que podem subir. Por exemplo, como em 2022 o valor de construção subiu de 615 euros para 640 euros, apesar do coeficiente de vetustez poder baixar, o valor do VPT final pode ser mais alto.
Logo, antes de pedir a reavaliação do imóvel às Finanças simule no Portal da AT o novo valor do VPT. E depois decida.
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Avaliação da casa para vender
Se quiser vender a sua casa necessita de saber quanto vale. Se recorrer a uma imobiliária esta vai apresentar-lhe uma avaliação que terá em conta não só as características do imóvel, mas também os negócios feitos na sua área nos últimos meses. Terá assim o valor de mercado que a agência considera justo, mas sobre o qual pode discordar.
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No caso de ir vender sem recurso a uma imobiliária pode usar uma plataforma digital para avaliar a sua casa. Existem algumas na internet, gratuitas, que lhe permitem ficar com uma ideia de quanto vale a sua casa. Note, todas elas têm por base os negócios realizados na sua zona nos últimos meses.
Se quiser tem uma avaliação mais fiável, pondere contratar um avaliador especializado, cuja atividade é regulada pela Lei 153/2015.
Estes peritos estão certificados pela Comissão de Mercados de Valores Mobiliários (CMVM) que disponibiliza uma lista atualizada dos mesmos.
Avaliação da casa para a partilha de bens
Esta é outra altura em que necessita de saber quanto vale o imóvel incluído na herança. Neste caso, é importante que haja acordo entre os herdeiros no método de avaliar o imóvel.
Podem usar o Valor Patrimonial Tributário, a avaliação de uma plataforma digital, a avaliação de uma imobiliária ou então contratarem um avaliador especializado.
Se não existir acordo, pondere recorrer a um avaliador especializado, já que tendo de seguir os parâmetros legais e sendo independente e imparcial pode facilitar a aceitação por todos os herdeiros.
