O crédito à habitação destaca-se, entre os vários tipos de crédito que os bancos concedem, por ter uma garantia hipotecária que corresponde, na maior parte dos casos à residência dos clientes. Por esse facto, pelo montante elevado e pela sua longa duração, a contratação de um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais importantes da sua vida.
O que pode abranger um contrato de crédito habitação?
O crédito à habitação é um crédito de longo prazo, no qual, a hipoteca da casa é dada como garantia de reembolso, sendo por isso designado de empréstimo hipotecário.
Abrange o crédito destinado a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento. Inclui também pagamento de sinal e crédito para troca de casa.
Estão ainda, sujeitos às regras do crédito à habitação, outros tipos de créditos garantidos por hipoteca, como por exemplo o crédito consolidado e a locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
Regimes de crédito à habitação
Para além do regime geral existem ainda outros tipos de regimes para situações específicas:
- crédito bonificado para pessoas com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;
- crédito com condições idênticas às dos empregados bancários, para deficientes das forças armadas portadores de um grau de incapacidade igual ou superior a 60%
De referir que os bancos não estão obrigados a conceder crédito ao abrigo destes regimes especiais. No entanto, se a aquisição do grau de incapacidade igual ou superior a 60% for posterior à celebração do contrato de crédito à habitação, o cliente tem direito à conversão do seu contrato de crédito.
Contratação responsável de crédito habitação
Um crédito habitação é um compromisso a longo prazo envolvendo montantes elevados, por isso, o seu impacto nas finanças e no orçamento familiar é considerável.
Assim, antes de contratar um crédito habitação deverá:
Avaliar a sua capacidade financeira
Calcule o seu rendimento disponível. Comece por somar os rendimentos mensais do seu agregado familiar. De seguida deduza todas as suas despesas fixas mensais e mesmo as variáveis, ou seja antecipe despesas com os seus filhos e com a educação, por exemplo, e considere um valor para projetos ou investimentos que pretende realizar. E, claro, estipule um valor para alocar à poupança mensal.
Feitas as contas, tenha em atenção a sua taxa de esforço. Ou seja, os gastos com prestações de crédito não deverão representar um encargo superior a 30% do seu rendimento líquido.
Pode recorrer ao simulador de taxa de esforço e calcular qual a prestação máxima que poderá suportar. Tenha em atenção que além do encargo com o crédito terá de pagar seguros, de vida e multirrisco, pelo que tenha em consideração essa despesa quando fizer as contas.
Conhecer as despesas associadas à compra de casa
A compra de uma habitação implica uma série de custos de aquisição. E estes vão muito para além dos custos com a prestação mensal e com os seguros, incluem por exemplo impostos (IMT e imposto do selo) e despesas notariais com a escritura. No caso do IMT, se já escolheu a casa que quer comprar, poderá ficar com uma noção de quanto terá de pagar, através do simulador de IMT.
Além destas despesas, saiba que os bancos cobram um conjunto de comissões pela prestação de serviços associados ao crédito habitação, como por exemplo, a abertura do processo de crédito, comissão de avaliação. No entanto, a 1 de janeiro de 2021 acabaram, para os novos contratos, as comissões de processamento das prestações.
E não se esqueça que os bancos não emprestam a totalidade do valor da casa. As instituições emprestam, no máximo, 90% do valor do imóvel ou da sua avaliação. Ou seja deverá terá de ter no mínimo 10% de capitais próprios. Isto significa que se vai comprar uma casa de 100 mil euros (e se a avaliação comprovar este valor), terá de ter 10 mil euros para avançar com o processo.
Tenha todos estes custos em conta antes de avançar para a contratação de empréstimo. Se tiver algumas poupanças talvez seja a altura de as usar para suportar estes custos.
Se tem dúvidas quanto ao valor da prestação mensal que poderá pagar pelo crédito, recorra à calculadora de prestação de crédito habitação e faça simulações. É uma boa ajuda.
Definir o montante máximo de empréstimo a contratar
Com base no valor mensal que poderá despender, poderá obter o valor máximo do financiamento que pode solicitar. No entanto é sempre recomendável assumir um critério de prudência e pedir um montante de financiamento inferior à capacidade máxima de endividamento, sobretudo se a taxa de juro for variável.
Recorde-se que os imprevistos acontecem. Assim, para além da prestação mensal, deve considerar os custos com os seguros, o condomínio, eventuais obras de recuperação e ainda a eventualidade de um aumento nas taxas de juro e o impacto que isso poderá ter na prestação.
Tenha em atenção que a prestação depende não só do montante pedido e da taxa de juro, mas também do prazo, prazos mais curtos representam prestações mais altas e vice-versa. Mas em termos globais, prazos mais longos representam custos totais de crédito mais altos, isto porque estará mais tempo a pagar juros.
De facto, a prestação é composta por duas partes: capital e juros. Assim, quando escolhe um prazo mais alargado, apesar de corresponder a uma prestação mensal mais baixa, representa mais anos de amortização de juros e, portanto, um custo total do empréstimo mais elevado.
Leia ainda: Redução da prestação ou do prazo no crédito habitação: qual a melhor opção?
Comparar as condições dos bancos
Agora que já tem ideia do montante máximo que poderá pedir, e já escolheu a casa que quer comprar chegou a altura de comparar as condições dos bancos. Poderá ir junto das instituições financeiras ou recorrer a um intermediário de crédito, como o Doutor Finanças, que o ajudam a encontrar as melhores propostas para o seu caso, sem perder muito tempo e sem custos para si.
Tenha em atenção que deverá comparar ofertas com as mesmas condições subjacentes.
Obter toda a informação junto do banco
Escolhido o banco onde pretende contratar o crédito à habitação, deverá obter junto deste toda a informação obrigatória.
Os custos do crédito habitação e as comissões iniciais devem ser comunicadas pelos bancos aos clientes. Têm de o fazer na fase inicial de análise do processo de crédito habitação, indicando os custos que terá no início do processo, bem como ao longo da vida do empréstimo. Juntamente com a simulação do crédito deverá ser-lhe entregue a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com as características e custos do financiamento.
Note que a FINE é um documento idêntico para toda a banca, pelo que é uma ótima forma de comparar ofertas.
Tenha em especial atenção o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) que reflete o custo total do empréstimo, incluindo juros e custos associados ao financiamento. Este valor traduz uma imagem realista do encargo total e do custo total do crédito habitação se for cumprido o prazo de financiamento acordado.
Tenha atenção ao seu crédito à habitação durante o prazo contratado
Durante a vida de um empréstimo deverá ir acompanhando a ofertas dos bancos. Muitas vezes mudar de banco poderá resultar em ganhos na prestação que está a pagar e no custo total do seu financiamento.
Apesar de poder aproveitar a concorrência para conseguir condições melhores para o seu crédito, tenha em atenção que a liquidação antecipada do empréstimo está definida por lei e pode implicar os seguintes custos:
- Contratos de crédito habitação com taxa de juro variável: 0,5% do capital reembolsado
- Contratos de crédito habitação com taxa de juro fixa: 2% do capital reembolsado
No entanto, num período em que muitos bancos procuram ganhar clientes, é possível que consiga que o novo banco pague os custos associados à transferência.
Saiba ainda que se o seu contrato for anterior a 31 de dezembro de 2011 está a descontar em sede de IRS os juros pagos pelo empréstimo. Ao mudar o seu empréstimo de banco, para as Finanças é um novo empréstimo e deixa de poder deduzir este montante.
Risco de incumprimento? Não espere
Se, por um acontecimento inesperado, se vir em posição de poder entrar em incumprimento, não hesite. Fale com o seu banco. De certeza que encontrarão uma solução.
Poderá pedir a renegociação do crédito. Lembre-se que o banco também não tem interesse em que entre em incumprimento e por isso irá ajudar.
Leve o seu orçamento familiar e o calculo da sua taxa de esforço. Mostrará que está interessado em resolver a situação.
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