O LTV é um termo que vai ouvir se está a pedir um crédito habitação para comprar a sua casa. Mas, sabe o que significa este termo e para que é usado? Qual a sua relação com o crédito à habitação?
Na verdade, é com base no LTV que os bancos decidem o montante que emprestam. Por isso, é importante que saiba também que os bancos consideram nos empréstimo um LTV máximo de 80%. Mas, vamos por partes.
Neste artigo, explicamos o termo e, igualmente importante, como pode usá-lo a seu favor.
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O que é o LTV?
LTV, a sigla de Loan to Value, significa o rácio, expresso em percentagem, do valor que o banco lhe irá emprestar para comprar a sua casa e o valor da mesma.
Em fórmula, este termo financeiro traduz-se da seguinte forma: LTV (%) = montante do empréstimo / valor do imóvel x 100.
O LTV depende, assim, de dois valores:
- Montante que tem de pedir ao banco (será tanto maior quanto menor for o montante que tiver para dar de entrada);
- Valor da casa.
Qual é o valor do imóvel que entra na fórmula?
Existem de facto, vários valores que expressam o valor do imóvel: o valor considerado nas Finanças, ou seja, o valor patrimonial (usado por exemplo para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis, o IMI), o valor por que está a ser vendido, o valor por que vai comprar, e o valor da avaliação.
Para o cálculo do LTV apenas dois deles são importantes: o valor de compra e o valor da avaliação:
- Valor de compra – é o valor que vai constar na escritura (o valor pelo qual compra o imóvel).
- Valor de avaliação – é o valor que um perito credenciado, contratado pela instituição financeira à qual está a pedir financiamento, atribui ao imóvel. Este valor depende de um conjunto de características, nomeadamente tipologia, estado do imóvel, qualidade de construção, localização ou mesmo acessibilidades e transportes da zona.
O banco vai fazer uma hipoteca sobre o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo, logo, vai considerar no cálculo o menor entre estes dois valores. Ou seja, o menor valor entre o valor de escritura e o valor da avaliação.
Assim, e tendo em conta que o valor do imóvel da fórmula é o valor da garantia do mesmo, a fórmula ficaria:
LTV (%) = montante do empréstimo / valor de garantia associada ao imóvel x 100.
Vejamos um exemplo: O Miguel (nome fictício) vai comprar uma casa por 200 mil euros, mas o perito apenas a avaliou por 180 mil euros.Ao pedir ao banco 150 mil euros o LTV associado ao empréstimo é de 83,3% (LTV = 150/180x 100= 83,33%).
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LTV e o crédito habitação
Até ao ano de 2008, os bancos emprestavam a quase totalidade do valor da casa, ou seja, o LTV situava-se muitas vezes perto dos 100%.
Apesar de ser um risco para os bancos, emprestarem dinheiro com um LTV tão alto, nessa altura assistiu-se a uma valorização constante dos imóveis, o que aliado à forte concorrência entre eles, levou a que fossem feitos créditos à habitação nestas condições.
Recorde-se que o crédito habitação é um produto de fidelização dos bancos, na medida em que lhes permite manter uma base de clientes e receitas, a longo prazo. É também por isso que a sua comercialização está associada a outros produtos como cartões e seguros.
Mas, se é benéfico para os bancos, também pode ser para os clientes, permitindo-lhes negociar a taxa de juro.
Valor máximo fixado pelo Banco de Portugal
A crise financeira de 2008 trouxe problemas graves às famílias e ao sistema financeiro.
Desta forma, para garantir a estabilidade financeira e proteger os consumidores, o Banco de Portugal definiu limites máximos para o LTV e prazo dos empréstimos. O regulador definiu ainda que os novos contratos de crédito devem ter pagamentos periódicos de capital e juros.
Em termos de LTV, o limite máximo foi fixado em:
- 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente
- 85% para crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades
Note, apesar destes valores máximos, a generalidade das instituições financeiras só concede crédito habitação com valores entre os 70% e os 80%.
Em termos de prazo, o máximo autorizado pelo Banco de Portugal é de 40 anos.
LTV pode ser de 100% em imóveis da carteira do banco
Há, no entanto, prevista pelo Banco de Portugal, uma exceção a estes limites máximos: os imóveis que o banco tem na sua carteira para venda.
Falamos dos imóveis em relação aos quais o banco executou a hipoteca por falta de pagamento. São, por isso, imóveis que estão a ser vendidos pelo valor da dívida ao banco e que, na sua generalidade, têm um valor de avaliação superior ao valor a que está a ser vendido.
Assim, o banco pretende apenas que lhe seja liquidada a dívida, razão pela qual o Banco de Portugal autoriza um LTV de 100% para novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente, para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições e contratos de locação imobiliária.
Mas, atenção, o crédito habitação tem de ser contratado com o banco detentor do imóvel.
Importância do LTV
LTV determina a entrada inicial. Sabendo que o LTV máximo se situa perto dos 80% então, para si que vai comprar casa, significa que 20% do valor da casa tem de ser pago com capitais próprios.
Voltando ao nosso exemplo: O Miguel não iria conseguir um empréstimo de 150 mil euros para a compra da sua casa já que com esse valor tem um LTV de 83%. O banco apenas lhe iria conceder 144 mil euros e teria de pagar do seu bolso, ou seja dar de entrada 56 mil euros (200 mil – 144 mil).
LTV menor, taxa de juro mais baixa
Quanto mais alto for o valor que o banco lhe empresta, em relação ao valor do imóvel, maior é o risco assumido pelo banco. Logo, quanto maior o LTV associado ao seu crédito habitação, maior será a taxa de juro.
Por outro lado, maior é a probabilidade do banco lhe pedir para subscrever produtos adicionais ou apresentar garantias adicionais, nomeadamente fiadores. Assim sendo, tenha presente que um menor LTV significa que tem a possibilidade de conseguir negociar com o banco uma melhor taxa de juro para o seu empréstimo.
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