As casas situadas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) têm um conjunto de benefícios que pode aproveitar. Se reaproveitar e reciclar está na ordem do dia, e se até já recuperou um louceiro, aparador ou uma estante da sua avó, porque não recuperar também a sua casa?
Se for uma casa antiga, tem, certamente, apontamentos de charme que não encontra em casas modernas, nomeadamente um pé direito alto, tetos trabalhados, portas de madeira com relevos, chão de tábuas de madeira antiga corridas ou os célebres tacos em espinha.
Porém, as casas antigas podem não ter algumas das comodidades que encontra numa casa nova, como aquecimento central, janelas de vidro duplo e corte térmico, ar condicionado ou mesmo termoacumuladores, entre outras. Mas, será que com a recuperação e reabilitação de uma casa antiga não pode tê-las?
Se ainda não tomou uma decisão e está hesitante por causa dos custos, saiba que se a casa se situar numa ARU pode ter benefícios fiscais significativos. Conhece todos os benefícios fiscais que pode aceder?
Mas o que são áreas de reabilitação urbana?
As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) são, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, áreas urbanas habitacionais onde edifícios degradados ou obsoletos, infraestruturas, equipamentos de uso coletivo e zonas verdes, pelas suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, necessitam de obras que visam a sua reabilitação urbana.
Cabe às assembleias municipais a deliberação relativa à delimitação das ARU mediante proposta da câmara municipal. A aprovação implica a atribuição aos proprietários de benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património. Também têm acesso a apoios e incentivos financeiros para a reabilitação dos imóveis
Não existe limite do número de ARU por município, assim cada município pode determinar tantas ARU quantas as que considere necessárias.
Edifícios de ARU abrangidos pelos benefícios e incentivos
Estão abrangidos os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou que se encontrem em áreas de reabilitação urbana, desde que cumpram cumulativamente os seguintes requisitos:
- Sejam objeto de reabilitação de edifícios, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, isto é, ocorra a reabilitação efetiva do imóvel no seu todo.
- Após conclusão da reabilitação proposta, o estado de conservação do imóvel esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom. Devem ainda ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica,
Desta forma, estão excluídos os prédios rústicos pelo teor do artigo 45.º, nº 1 do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
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Quais os benefícios fiscais que posso ter sobre habitações localizados numa ARU?
Os artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) estipulam um conjunto de benefícios fiscais bem como incentivos à reabilitação urbana, nomeadamente no que tocante a:
1. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Isenção de IMI por um período de três anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras.
O proprietário pode, por requerimento, solicitar a renovação da isenção por mais cinco anos se o imóvel se destinar a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. (artigo 45.º nº2 do EBF). Ou seja, estão excluídos desta isenção os imóveis destinados a alojamento local.
No entanto, o prolongamento da isenção está dependente da deliberação da assembleia municipal sob proposta da câmara municipal.
Como se processa a atribuição da isenção?
O benefício traduz-se no reembolso do valor pago de IMI, pelo serviço de finanças competente, até 15 dias após comunicação por parte da câmara municipal da determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior.
2. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT)
O comprador de um imóvel pode beneficiar da isenção de IMT se pretender fazer obras de reabilitação. Mas, estas têm de arrancar no prazo máximo de 3 anos a contar da data de aquisição.
Beneficiará igualmente da isenção de IMT aquando da primeira transmissão do imóvel reabilitado, se este se destinar em exclusivo para habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação própria e permanente (artigo 45.º nº2 do EBF).
Como se processa a atribuição da isenção?
À semelhança da isenção do IMI, esta traduz-se também no reembolso do valor pago de IMT, no prazo de 15 dias pela AT, após comunicação por parte da câmara municipal.
3. Imposto sobre Rendimento de Singulares (IRS)
Os proprietários particulares podem deduzir à coleta 30% dos encargos suportados para efeitos de reabilitação urbana, até ao limite máximo de 500€ (artigo 71.º n.º4 do EBF).
4. Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC)
Se o proprietário for um fundo de investimento, constituído entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2103, estarão isentos de IRC os rendimentos obtidos em que, pelo menos, 75% dos seus ativos sejam imóveis sujeitos a ações de reabilitação nas ARU (artigo71.º, n.º1 do EBF).
Porém, a isenção só se aplica aos imóveis objetos de ações de reabilitação que se iniciaram depois de 1 janeiro de 2008 e ficaram concluídas até 31 de dezembro de 2020 (artigo71.º, n.º21 do EBF).
5. Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)
Nas obras de reabilitação urbana executadas em imóveis localizados em ARU, aplica-se a taxa reduzida de IVA de 6%.
6. Imposto de Mais-Valias
Se o proprietário do imóvel for um particular, as mais-valias obtidas na primeira venda de imóvel localizada numa ARU e após obras de reabilitação são tributadas à taxa reduzida de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento (artigo71.º, nº5 do EBF).
Esta taxa reduzida apenas se aplica se o proprietário for sujeito passivo de IRS e residente em Portugal.
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7. Rendimentos prediais
No caso de prédio destinado a arrendamento, os rendimentos prediais auferidos por proprietário, sujeito passivo de IRS e residente em Portugal, são tributados à taxa reduzida de 5% após a efetivação das obras de reabilitação. (artigo71.º, n.º7 do EBF).
8. Taxas
Tem ainda direito à redução ou isenção de algumas taxas camarárias, nomeadamente:
- Redução de 50% das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação (artigo 45.º nº2 do EBF).
- Redução do valor das vária taxas municipais, como por exemplo a taxa de ocupação da via pública. A redução varia para cada município. Assim, para saber a que tem direito ,consulte a câmara da área onde vai reabilitar o imóvel, antes de começar a obra.
Como aceder aos benefícios das ARU
Primeiro, certifique-se que o imóvel está incluído numa ARU. Depois, tem de fazer os seguintes requerimentos junto da câmara municipal:
- Emissão da certidão de localização do imóvel em ARU;
- Emissão de Certidão de reabilitação urbana conjuntamente com a comunicação prévia à Câmara Municipal ou com o pedido de licença da operação urbanística;
- Realização da vistoria inicial de determinação do nível de conservação do imóvel – antes do início das obras;
Atenção, a comprovação do início e conclusão das ações de reabilitação é da competência da Câmara. Assim, cabe-lhe certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.
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