São diversas as circunstâncias em que, por entender existir incumprimento do empreiteiro, o dono de obra opta por, formalmente, resolver o contrato de empreitada como que “despedindo” o empreiteiro.
Partindo do princípio que tal resolução é fundamentada, importa saber se, depois de operar os seus normais efeitos, se mantêm as obrigações do empreiteiro ao abrigo do que são as garantias necessariamente prestadas.
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Forma, mecanismo e cautelas a ter na resolução de um contrato de empreitada
Entendendo o dono de obra que o empreiteiro tem incumprido o contrato, de forma suficientemente gravosa, permitindo-lhe resolver o mesmo, deverá:
- (i) analisar o contrato e confirmar (ou não) se a conduta do empreiteiro é suficiente para resolver o contrato, assim como
- (ii) em caso afirmativo, deverá respeitar os prazos e formas de comunicação, tendentes à resolução, que, regra geral, passam por uma primeira advertência e fixação de prazo, para que o empreiteiro altere o seu comportamento incumpridor, sob pena de, não o fazendo, fundamentar o exercício do seu direito de resolução do contrato.
Não produzindo a interpelação para cumprimento qualquer resultado, deverá, então, o dono de obra enviar uma comunicação formal ao empreiteiro, resolvendo o contrato de empreitada e indicando a fundamentação de tal resolução, com menção aos preceitos legais e contratuais que fundam o seu direito de o resolver, a data em que a operação será efetiva e as ações que devem ser adotadas pelo empreiteiro, juntamente com a eventual aplicação de penalidades previstas no contrato de empreitada.
Dadas as consequências e possíveis contingências decorrentes da resolução, sugere-se vivamente a consulta a um advogado na fase de preparação e notificação da resolução contratual ao empreiteiro.
Operada a resolução contratual, mantém-se o direito à reparação no âmbito da garantia de obra, quando se verifiquem defeitos ou desconformidades na obra executada pelo empreiteiro com quem se resolveu o contrato?
A questão está longe de ter uma resposta clara e unânime, havendo respostas para todos os gostos. No entanto, no meu entender temos de olhar para a natureza do contrato de empreitada e para o regime legal que o regula e as garantias legais a prestar, necessariamente, pelo empreiteiro.
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O que fazer em caso de defeitos ou desconformidades?
Antes do mais, e na data em que a resolução opera, sugere-se vivamente que seja feito um relatório detalhado sobre o estado de execução da obra, registando, sempre que possível, com vídeo e fotografias. É, ainda, imperioso que o dono de obra reúna e arquive toda a documentação referente à empreitada, como sejam o contrato e seus anexos, o orçamento, os projetos, as faturas e comprovativos de pagamento e ainda informação ou documentação que tenha sido produzida.
Quanto à obrigação de prestação de garantia por parte do empreiteiro, determina o n.º 1 do artigo 1225.º do Código Civil que “se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.
Assim, ainda que o contrato tenha sido resolvido e por essa razão tiver cessado os seus efeitos, a verdade é que a Lei impõe ao empreiteiro a obrigação de reparar, por um período de 5 anos, eventuais defeitos ou desconformidades nos trabalhos que tiverem sido por si executados. Ainda assim, o dono de obra terá sempre de invocar e demonstrar que os defeitos ou desconformidades, que pretende ver reparados no âmbito da garantia, foram efetivamente causados pelo empreiteiro com quem veio a resolver o contrato de empreitada e que está, ainda, em prazo para submeter a reclamação.
A reclamação deve ser comunicada no mais breve prazo – e sempre dentro de um ano após o conhecimento do defeito ou da desconformidade, na situação do preceito legal supra transcrito -, embora convenha, antes de reportar o defeito e interpelar para a realização de trabalhos de reparação, fazer um diagnóstico completo do defeito ou desconformidade. Mais vale fazer uma avaliação precisa da dimensão do defeito e eventuais medidas corretivas, do que denunciar o defeito à pressa e, por essa razão, não conseguir garantir a completa e eficaz reparação do mesmo.
A resolução do contrato pode implicar a cessação das obrigações futuras, mas não necessariamente das obrigações anteriores, como a de reparar defeitos já existentes ou que se manifestem dentro do prazo de garantia e cuja existência se consiga demonstrar ser imputável ao empreiteiro.
Embora, como se disse, não seja uma questão com uma solução uniforme, a verdade é que os tribunais têm assumido uma posição de defesa do dono de obra, sobretudo se o fundamento invocado para a resolução é sólido e comprovado.
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