Taxas de juro em alta. Rentabilidade dos certificados de aforro mais elevadas. Elevadíssima intervenção do Estado no mercado de arrendamento. Na realidade, será que interessa investir em habitação para arrendamento?
O buy-to-let
Antes de mais, o que se entende por buy-to-let? Não é mais que proceder à aquisição de uma fração de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por via de recebimentos constantes futuros por via de rendas.
Tipicamente, o que mais motiva um investidor é o recebimento de uma yield. O investidor procura uma estabilidade no recebimento de rendas, bem como uma certa previsibilidade das mesmas.
Adicionalmente, o investimento em arrendamento é normalmente uma boa forma de cobertura do risco de inflação, porquanto tipicamente as rendas são revistas a esse valor.
Segurança, rendimento constante, investimento de longo prazo. São estas as características principais de um buy-to-let.
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Que rentabilidade se consegue obter?
Obviamente, as rentabilidades de um investimento em buy-to-let variam bastante, em função:
- Do preço de entrada;
- Da renda cobrada;
- Da ocupação gerada ao longo do período de investimento;
- Do preço futuro de venda.
Se olharmos em exclusivo para a yield, ou seja, para a rentabilidade da componente do arrendamento, o mais comum é encontrarmos valores entre 4% a 6%. Em cidades como Porto e Lisboa, por exemplo, é natural o investidor conseguir yields mais baixas. Em cidades de média dimensão, esse valor será provavelmente superior.
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No entanto, na conjuntura atual de taxas de juro em alta, surgem investimentos alternativos e “concorrentes” ao buy-to-let com rentabilidades atrativas. O caso mais evidente parece ser o investimento em certificados de aforro que permite obter uma rentabilidade (bruta) ligeiramente inferior ao de um buy-to-let.
No entanto, investir em certificados de aforro comporta muito menos risco e dá muito menos trabalho que investir numa casa para arrendamento.
Os custos e riscos associados
As yields acima referidas são brutas. Não têm descontado o montante de custos associados ao arrendamento, nem tampouco os impostos envolvidos. E num buy-to-let, há que considerar alguns custos: manutenção do imóvel, IMI, condomínio, seguros. Uma yield de 4% bruta, rapidamente se transforma numa yield líquida de custos de 3%.
Além de as rentabilidades de um buy-to-let rivalizarem, hoje em dia, com alternativas de menos risco, há ainda um conjunto bem alargado de riscos associados ao investimento, nomeadamente: não recebimento de rendas, dificuldade nos despejos de arrendatários faltosos, limitação de 2% no valor da revisão anual das rendas (num cenário inflacionista acima de 8%, atualmente), constante alteração na legislação e fiscalidade associadas, entre outros.
Ora, comparando com a rentabilidade obtida em ambas as alternativas, e olhando para a forma como o Estado intervém no mercado, realmente é de perguntar: investir em arrendamento para quê?
Naturalmente, há várias e fortes razões para o investimento em buy-to-let. Só que há alturas em que realmente esse investimento não parece ser racional.
Bons negócios (imobiliários)!
Nota: o presente artigo não é um conselho de investimento em certificados de aforro nem em qualquer outro produto financeiro. Para investimento em ativos financeiros, consulte um especialista devidamente acreditado para o efeito.
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