Comprar a primeira casa é um desafio e um sonho para muitos jovens. Ter um espaço só seu onde podem receber os amigos, fazer jantares para a família, acordar às horas que querem sem incomodar ninguém, ou ficar a ver séries pela noite dentro sentado no sofá sem se preocupar com as horas. Ou, simplesmente, comprar a primeira casa para começar a aventura de viver a dois.
Contudo, na vida, nem tudo são facilidades e, na compra da primeira casa, também podem existir imprevistos. Mas ultrapassá-los para que tudo acabe bem e tenha na mão a chave da sua casa é simples: estar o mais bem informado possível e saber com o que pode contar.
Faça contas
A primeira coisa que deve fazer é fazer contas. Quer ter uma casa, mas tem de saber o que poderá ter de gastar na compra casa e depois o que vai gastar quando estiver a viver nela. Estar prevenido é a melhor estratégia para que tudo corra bem e possa disfrutar tranquilamente da casa nova.
E, claro, o seu orçamento mensal tem de ser suficiente para cobrir todos os custos mensais. Não compre uma casa pensando nos seus rendimentos futuros, compre a contar apenas com os atuais. Se os seus rendimentos aumentarem pode sempre vender essa casa e comprar outra. Seja prudente.
Compra da primeira casa: o que vou gastar se pedir crédito habitação
Se vai recorrer a crédito habitação tem de contar não só com a prestação mensal do empréstimo, mas também com outros encargos como comissões bancárias, seguros e impostos.
Comissão de avaliação de imóvel
Se está a pensar pedir crédito habitação conte já com o custo da avaliação do imóvel.
Ao pedir crédito habitação junto de uma instituição financeira, esta vai fazer uma avaliação ao imóvel, sendo sobre esse valor que lhe empresta o dinheiro para comprar a casa. Note, não lhe empresta a totalidade do valor da avaliação.
A avaliação será feita por um perito indicado pelo banco, mas o custo da mesma será seu. E mesmo que o crédito não lhe seja concedido, ou desista dele. É um valor que terá de pagar (ronda os 200 euros).
Mas se comprar um imóvel que esteja a ser vendido pelo banco não paga esta comissão.
Comissão de estudo do processo
Esta comissão é cobrada por alguns bancos pela análise e decisão do seu pedido de crédito. E terá de a pagar mesmo que o crédito seja recusado. Antes de pedir o financiamento consulte o preçário do banco e veja se lhe pode ser cobrada.
Comissão de formalização
A generalidade do bancos cobra esta comissão se o financiamento se concretizar, sendo que o seu valor varia de banco para banco. Veja se a mesma consta no preçário do banco.
Entrada inicial
Este é mais um valor que tem de ter ao avançar para a compra de uma casa. Como referimos, os bancos não emprestam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, apenas emprestam no máximo 90% do seu valor se a habitação se destinar a habitação própria ou permanente (sendo de 80% no caso de ser segunda habitação), comprimindo uma das regras prudenciais do Banco de Portugal.
Assim, o valor remanescente, fica a seu cargo (a denominada entrada inicial) e é mais um valor que tem de entrar nas suas contas.
Mas há uma exceção: se comprar uma casa que esteja na carteira do banco então este poderá financiar os seu valor na totalidade. Tratam-se de imóveis cujos anteriores proprietários deixaram de pagar o empréstimo, tendo o banco executado a hipoteca que o garantia. Ficaram assim com o imóvel como reembolso do valor emprestado, e claro, como o negócio do banco não são imóveis quererá vendê-lo o mais depressa possível como forma de reaver o dinheiro emprestado.
Prestação mensal
Pelo valor que vai pedir emprestado ao banco vai pagar uma prestação mensal durante o prazo acordado para o empréstimo. Note que o Banco de Portugal recomenda que o prazo máximo não ultrapasse os 70 anos de idade do mutuário mais novo.
Pode optar por contrair o crédito à taxa fixa ou a taxa indexada à Euribor. No primeiro caso, fica “imune” a alterações das taxas de juros, mas na segunda a sua prestação subirá ou baixará de acordo com as alterações que ocorrerem na Euribor. Caso opter por uma taxa variável terá ainda de pagar o spread, ou seja, à taxa de juro acresce uma percentagem que é a margem de lucro do banco. No caso da taxa fixa esta já estará incluída na taxa que lhe propuserem.
Note, a entidade financeira tem de lhe entregar uma Ficha de informação Normalizada Europeia (FINE) onde constará não só a taxa de juros, mas também os ouros encargos e custos de seguros propostos. Atenção, estes não fazem parte da prestação, acrescem à mesma.
Peça várias propostas a entidades diferentes (ou recorra a um intermediário financeiro que fará o trabalho por si sem custos).
Leia ainda: Simulador da Euribor: O impacto da subida dos juros no crédito habitação
Comparar propostas
Nas propostas, deve ter em atenção, não a Taxa Anual Nominal (ou seja, a TAN) porque representa só os juros que vai pagar, mas sim a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) porque esta engloba todos os encargos que tem de suportar ao longo do empréstimo. Representa o custo global do crédito.
Como é apresentada em percentagem talvez o mais simples, para ter uma maior noção do que vai gastar com o seu empréstimo até ao final no mesmo, será olhar para outro valor que consta na FINE, o Montante Total Imputado ao Crédito (MTIC) que representa em euros quanto gastará com o seu empréstimo.
Leia ainda: TAN e TAEG: Saiba que diferenças separam estas duas taxas
Seguro de Vida
Ao contratar um crédito habitação tem também de contratar um seguro de vida, cujo capital seguro é o valor que a entidade financeira lhe emprestar e o beneficiário do mesmo é a própria entidade financeira. A razão é simples, em caso de lhe acontecer alguma fatalidade, o seguro é acionado e paga à entidade financeira o valor ainda em dívida. Ou seja, o empréstimo ficará pago. E os seus herdeiros ficam com a casa livre de dívidas.
A entidade onde vai contratar o crédito vai propor que contrate com ela o seguro, por vezes até oferecem uma redução do spread se o fazer, mas não tem de aceitar. Poderá fazê-lo em qualquer seguradora respeitando o valor do capital e nomeando como beneficiário o banco. E como os preços variam muito de seguradora para seguradora, convém pedir propostas, compará-las e escolher a mais ajustada a si. Mas, atenção, só pode comparar se tiverem as mesmas coberturas.
Seguro multirriscos
Este é outro seguro que a entidade onde contratar o empréstimo o obriga a fazer. A razão é, mais uma vez, o facto de o banco querer garantir que o imóvel manterá o seu valor. Assim em caso de incêndio será a seguradora a cobrir os custos da reparação ou reconstrução do imóvel.
Imposto do Selo sobre comissões bancárias e montante do crédito
Conte também com impostos sobre as comissões que paga ao banco, sobre os juros e sobre o montante que lhe emprestarem.
Podemos dizer que o valor do imposto do selo sobre as comissões é marginal, já que terá de pagar 4% sobre o valor das mesmas. Sobre os juros também incide o imposto do selo de 4% (estará na prestação mensal).
Já o imposto do selo sobre o montante que lhe emprestaram é de 0,6% sobre esse valor, logo, pode ser significativo.
O que vai gastar no ato de comprar a casa
Ao comprar a sua primeira casa vai ter de fazer a respetiva escritura e pagar os impostos correspondentes à transação que está a efetuar.
Escritura
A escritura é um contrato entre duas partes: a que vende o imóvel e quem o vai comprar. Só após a assinatura da escritura o imóvel passa a ser legalmente seu.
O ato da escritura pode ter dois momentos distintos: o contrato de compra e venda (a escritura) e o caso de a compra ser com crédito habitação na mesma altura terá de assinar também o respetivo contrato de mútuo com hipoteca. Será neste contrato que constarão todas as condições do seu empréstimo.
A escritura pode realizar-se em Cartórios Notariais, Conservatórias do Registo Predial ou até através do serviço Casa Pronta. O custo da escritura varia em função do preço de aquisição da casa, de ser habitação própria e permanente ou secundária. Assim, não existe um valor certo, mas será a ser cargo, pois vai comprar o imóvel. E também terá de contar com despesas notarias e de registo.
No entanto, para ter uma ideia do que poderá ter de pagar, se optar por ir a um Balcão Casa Pronta conte com um valor até 700€ se tiver recorrido a crédito habitação, e com metade de a comprar com capitais próprios.
Os valores serão diferentes se optar por ir a um Cartório Notarial, tendo cada um a sua tabela própria, pelo que pergunte o preço antes de decidir onde fazer a sua escritura.
Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Este é o imposto a pagar na altura de fazer a escritura. O IMT é variável, dependendo do valor da transação (ou seja, o valor mais alto entre o valor patrimonial e valor da venda), tipo de imóvel, de ser ou não habitação própria e permanente e da localização do imóvel.
O melhor mesmo é usar o simulador do Doutor Finanças para saber quanto vai pagar.
O que vai gastar depois de comprar a sua casa
Depois de ter a chave na mão, não pense que as despesas com a sua casa já acabaram. Terá de contar com despesas recorrentes com a casa e não estamos a falar das contas da eletricidade, água, gás e telecomunicações.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial do imóvel. As taxas deste imposto são fixadas anualmente pelo Município onde o imóvel se insere.
Pode consultar a taxa de IMI que vai pagar no Portal das Finanças.
Seguro multirriscos
O seguro de incêndio é obrigatório para todos os imóveis em fração horizontal. Ou seja, que façam parte de um prédio. E por isso mesmo que não tenha comprado a sua casa sem crédito habitação terá de o contratar.
Deve ponderar fazer, pois, em caso de incêndio, será a seguradora a cobrir a reconstrução do imóvel. Mas há mais razões: se do incêndio resultarem feridos, ou outros danos, em caso de não ter seguro todos os custos serão pagos por si. Se o ferido ficar incapacitado de trabalhar, terá de lhe pagar uma indemnização para o resto da vida.
Normalmente ao seguro de incêndio as seguradoras associam outras coberturas, daí o nome de multirriscos. Cobrem por exemplo inundações.
Condomínio
Se mora num imóvel em propriedade horizontal conte com mais este valor. Será fixado anualmente pela Assembleia de Condóminos.
